Czy rynek mieszkaniowy osiągnął już swoje minimum i wraca hossa? Część ekspertów uważa, że właśnie obserwujemy odwracanie się niekorzystnego trendu. Wnioski te póki co oparte są na dosyć pośrednich przesłankach i ciężko ocenić, czy rzeczywiście dojdzie do odbudowania popytu.

Niektórzy deweloperzy przebąkują o większej niż w ostatnich miesiącach liczbie klientów odwiedzających ich biura sprzedaży. Na otodom.pl w styczniu 2023 ruch wzrósł o prawie 40% miesiąc do miesiąca. Wzrost zainteresowania mieszkaniami widać także, gdy przeanalizuje się statystyki wyszukiwań Google. Rynekpierwotny.pl zanotował wzrost transakcji o 115% w porównaniu do grudnia 2022. Z kolei w badaniu nastrojów pośredników INPON, przeprowadzanym przez portal Nieruchomosci-online.pl, nie nastąpiły większe zmiany i dominuje przekonanie, że rynek szuka nowego punktu równowagi.

Deweloperzy i pośrednicy wypatrują pozytywnych sygnałów

Utrzymanie przez RPP po raz kolejny stóp procentowych na niezmienionym poziomie zostało odebrane jako pozytywny sygnał i początek odwrotu trendu. Znalazło to nawet odbicie w wysokości parametru WIBOR – osoby, które mają wyliczaną ratę w oparciu o WIBOR trzymiesięczny mogły nawet zaobserwować niewielki spadek wysokości comiesięcznej raty. Drugi impuls mający ożywić rynek mieszkaniowy to zmiana rekomendacji KNF. Dotychczas Komisja nakazywała bankom wyliczać zdolność kredytową z założeniem wzrostu oprocentowania o 5 punktów procentowych. Taki mechanizm ma służyć jako zabezpieczenie płynności finansowej klientów w razie dalszego wzrostu kosztów kredytu. Ostatnio KNF zdecydowało się obniżyć ten bufor do 2,5%, co przełoży się na wzrost zdolności kredytowej.

Na atmosferę w mieszkaniówce ma też wpływ zapowiedź programu “Pierwsze Mieszkanie”. Prawdopodobnie na rynek będzie trafiało coraz więcej osób, które będą chciały skorzystać z dofinansowania – rozpoczną poszukiwania wymarzonego lokum już teraz. Jednak ten czynnik może też działać w drugą stronę. Sporo ekspertów ostrzega, iż najbliższe miesiące mogą okazać się czasem stagnacji, ponieważ potencjalni nabywcy wstrzymają się z decyzją zakupową aż do czasu uruchomienia programu. Sam program na pewno będzie miał stymulujący wpływ na rynek mieszkaniowy, chociaż skala tego oddziaływania wcale nie musi być duża. Rząd ocenia, że łącznie w programie zostanie udzielonych ok. 170 tysięcy kredytów. Nastąpi to w ciągu 5 lat trwania programu, więc jeśli rozłożymy to na ten czas i na cały kraj – impuls może być zbyt słaby, aby zmienić koniunkturę.

Kto rusza na zakupy?

Potencjalnych nabywców w najbliższych miesiącach możemy obserwować głównie w dwóch grupach:

• nabywcy inwestycyjni, którzy będą chcieli ulokować wolne środki w mieszkaniach zanim wejdą przepisy utrudniające lub uniemożliwiające takie zakupy;
• osoby, które nie załapią się na program “Pierwsze Mieszkanie” – przyspieszą decyzję zakupową, aby nie kupować wtedy, gdy na rynek trafią osoby wspierane programem, przez co powstanie dodatkowy popyt, co zapewne znajdzie przełożenie na wyższe ceny;

Czy to koniec niekorzystnej koniunktury w mieszkaniówce?

Czy lepsze odczyty w styczniu i na początku lutego świadczą o zmianie trendu? Rzeczywiście widać ożywienie, jednak wnioski nie są tak oczywiste, jak się wydaje. Po pierwsze na początku roku zawsze notowany jest większy ruch, będący odbiciem po tradycyjnie słabym dla nieruchomości okresie świątecznym i noworocznym. Po drugie – wyniki z grudnia 2022 były tak słabe, że ewidentnie mamy do czynienia z tzw. efektem niskiej bazy, czyli przy porównywaniu bieżących odczytów z tymi historycznymi, zmiana wydaje się niezwykle duża, mimo że taka nie jest. Ważne też, aby mieć na uwadze, iż statystyki dotyczą głównie ruchu na stronach oraz w wyszukiwarkach, czyli niekoniecznie przełoży się to na większą liczbę transakcji. Możliwe więc, że to, co obserwujemy obecnie, to jest sondowanie rynku, a nie poszukiwania z bliską perspektywą zakupową.

Mniej hurraoptymistyczni profesjonaliści z rynku nieruchomości, np. pośrednicy, uważają, że rynek odzyska siłę dopiero wtedy, gdy zostanie zahamowana inflacja. To spowoduje obniżenie stóp procentowych i spadek kosztów kredytu, przez co do mieszkaniówki ponownie popłynie strumień pieniędzy od klientów kupujących lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb, a nie w celach inwestycyjnych.