Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym zacznie obowiązywać od dnia 26 maja 2022 r. (czyli po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia). Została pomyślana jako część rządowego projektu, mającego na celu wsparcie finansowe kredytobiorców i – przynajmniej częściowe – rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków.

Dla przypomnienia – za wymagany przez banki wkład – minimum 10 proc., a maksymalnie 20 proc. wartości nieruchomości – poręczy państwo, a konkretnie Bank Gospodarstwa Krajowego. Gwarantowany kredyt może być przyznany na co najmniej 15 lat. Maksymalna kwota objęta poręczeniem nie może przekroczyć 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie może kosztować najwyżej 500 tys. zł.

Co na temat tej ustawy sądzą eksperci? Jaki wpływ może ona mieć na sytuację na rynku mieszkaniowym? By się tego dowiedzieć, analitycy portalu GetHome.pl przeprowadzili ankietę wśród przedstawicieli firm deweloperskich i pośredników w obrocie nieruchomościami.

Wnioski są raczej jednoznaczne i niespecjalnie budujące. Branżyści obawiają się, że banki mogą traktować kredyty bez wkładu własnego jako obciążone większym ryzykiem. Potencjalni kredytobiorcy zapłaciliby bowiem wyższą marżę, będącą składnikiem oprocentowania. Ponadto ustawa przewiduje limity dotyczące ceny za metr kwadratowy oraz metrażu. Oferta mieszkań spełniających kryteria jest w wielu miastach nieduża (np. w Warszawie to 13 proc., a w Krakowie jedynie 3 proc.).

Przewiduje się, że udział w programie mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego będzie się różnił. Na rynku wtórnym jest po prostu więcej mieszkań, które spełniają kryteria programu. W przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera, beneficjenci programu będą musieli się zadowolić mieszkaniami w gorszych lokalizacjach, na obrzeżach miast. Firmy zaś, które oferują nieruchomości z segmentu premium blisko centrów miast, gdzie ceny są wyższe od ustawowego limitu, w ogóle nie będą udziałem w programie zainteresowane. A przy obecnych kosztach gruntów czy wykonawstwa deweloperzy raczej nie będą skłonni obniżać cen, które od kilku lat są w trendzie wzrostowym (średnio o 10-12 proc. rocznie).

Biorąc pod uwagę długość procesu inwestycyjnego, który zwykle trwa kilka lat, nowe inwestycje, które będą spełniać kryteria programu, będą dostępne na rynku dopiero w drugiej połowie 2022 r.

Istnieją ponadto uzasadnione obawy, że “Mieszkanie bez wkładu własnego” może skutkować dalszym wzrostem cen. Złożą się na to takie czynniki, jak brak działek, wzrost kosztów budowy i spadek wydawanych pozwoleń, a także rosnącą inflacja. Do tego program zbiegnie się w czasie z prognozowanym dalszym podnoszeniem stóp procentowych.

Eksperci uważają ingerowanie w rynek mieszkaniowy za szkodliwe. Zwłaszcza, że program ma jeszcze wzmocnić popyt, który już teraz przeważa nad podażą.

Wcześniejsze programy wspierające nabywców mieszkań, jak “Rodzina na swoim” oraz “Mieszkanie dla młodych”, były kwestionowane przez samych adresatów tych rozwiązań. Beneficjentami są bowiem w tych przypadkach przede wszystkim banki i deweloperzy, bo dzięki budżetowej dopłacie do kredytów zwiększa się sprzedaż kredytów i mieszkań. Kupujący zaś płacą zaś za nie coraz wyższą cenę.