Osoby obserwujące rynek nieruchomości i będące zwolennikiem tezy, że zbliżamy się do końca cyklu, uważały, że już niebawem czeka nas zapaść w mieszkaniówce. Jednak prawdopodobnie nawet one nie przewidziały tempa i skali tego procesu – jak podaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl spadek sprzedaży u największych deweloperów w II kwartale 2022 wyniósł nawet kilkadziesiąt procent. Możemy więc mówić nie o korekcie w dół, ale o prawdziwej zapaści. Czy to chwilowa utrata równowagi, czy możemy się spodziewać utrzymania tego trendu w najbliższym czasie i “tłuste lata” w mieszkaniówce już się skończyły?

Dane dotyczą największych podmiotów z branży, czyli 15 deweloperów notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Jeszcze w I kwartale 2022 spadki nie objęły całej grupy i niektóre z firm wykazały wzrost sprzedaży, jednak tym razem kryzys dotknął już wszystkich. Spadek sprzedaży w ujęciu rok do roku dla II kwartału 2022 wyniósł średnio 41%, a 16% w ujęciu kwartał do kwartału. Większość deweloperów zanotowało redukcję popytu na poziomie kilkudziesięciu procent, a tylko Murapol zamknął okres z wynikiem minus kilkunastu procent. Do myślenia daje też to, że ostatnio taki popyt notowano w II kwartale 2015, więc można uznać, że w ciągu kilku miesięcy rynek cofnął się o 7 lat.

Czy ten negatywny trend będzie trwały? Wszystko na to wskazuje. Nastąpiło istne załamanie na rynku kredytowym, przez co klienci posiłkujący się środkami z banków zostali niemal wyeliminowani z grona kupujących. Pozostali klienci gotówkowi i tych nadal jest sporo (mowa o udziale na poziomie 60-70% w całości transakcji). Należy jednak pamiętać, że (mimo częstych opinii, iż jest odwrotnie) to kredyt napędza mieszkaniówkę. Do tego klienci z gotówką są aktywni tylko w określonych lokalizacjach i segmentach, czyli stymulują koniunkturę jedynie w najlepszych dzielnicach głównych miast, i interesują ich głównie najbardziej reprezentatywne inwestycje. Jeśli zaś chodzi o “przeciętny asortyment”, czyli większą część rynku – tutaj popyt szoruje o dno.

Wygląda więc na to, że po 8 bardzo udanych latach, deweloperzy będą musieli skonfrontować się z zapaścią koniunktury. Co ich może uratować? Przede wszystkim to, że najwięksi gracze przez wspomniany okresy wypracowali rekordowe zyski, mają więc odłożone spore oszczędności. To powinno im pozwolić przetrwać trudny okres. Do tego wiele firm z branży zaczyna zwracać się w stronę sektora PRS (wynajem instytucjonalny) i zamierza część oddawanych lokali przekazywać na wynajem. Jednak tutaj należy mieć na uwadze, że nie zrekompensuje to spadku popytu – być może zastąpi do kilkunastu jego procent. Do tego nie będzie to równomiernia rozłożone, ponieważ PRS skupia się (podobnie jak inwestorzy gotówkowi) na najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i inwestycjach. To oznacza, że resztę rynku czekają ciężkie czasy.

Nadziei na szybki koniec niekorzystnego trendu nie daje raczej to, co się obecnie dzieje w gospodarce. Inflacja nadal szaleje, więc NBP, próbując sobie z nią radzić, zapewne będzie podnosić stopy procentowe na kolejnych posiedzeniach. Kredyt będzie więc jeszcze droższy i trudniej dostępny. Do tego dochodzi rosnąca gospodarcza niepewność, wywołana inflacją oraz rosyjską agresją na Ukrainę. Póki co bezpieczną przystanią na rynku mieszkaniowym wydaje się być segment wynajmu. Jednak wraz z odpływem uchodźców oraz przeznaczaniem coraz liczniejszych nowych lokali do PRS, podaż może osiągnąć poziom większy niż popyt i ceny ustabilizują się lub spadną. Rentowność inwestycji w mieszkania już jest minimalna, a w najbliższym czasie może w ogóle zostać zniwelowana, co odciągnęłoby z rynku nawet klientów gotówkowych, szukających sposoby na pomnażanie lub ratowanie kapitału.