Dane NBP za I kwartał 2026 roku pokazują wyraźny rozdźwięk między cenami mieszkań w ogłoszeniach a kwotami, które trafiają później do aktów notarialnych. Dla kupujących oznacza to, że cena ofertowa coraz częściej jest punktem wyjścia, a oni mogą negocjować. Dla sprzedających jest to sygnał, że cenę ofertową najlepiej ustalać w porównaniu do danych transakcyjnych.

Kupujący ostro negocjują

Na rynku wtórnym różnica między ceną w ofertach i stawką w aktach notarialnych jest szczególnie widoczna na siedmiu największych rynkach. W I kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna wyniosła tam 13 477 złotych za metr kwadratowy. Oznacza to, że była o 0,7% niższa niż kwartał wcześniej i o tyle samo niższa w skali rok do roku. Jednocześnie średnia cena ofertowa ponownie przekroczyła 15 tysięcy złotych za metr. W ujęciu kwartalnym wzrosła o 1%, a w ujęciu rocznym o 1,5%.

Oznacza to, że korekta cen widoczna w aktach notarialnych jest większa niż ta w ogłoszeniach. Ceny publikowane w ofertach pokazują oczekiwania właścicieli, ale nie zawsze odpowiadają stawkom, które trafiają do umów. Nie należy jednak traktować średniej różnicy między obiema stawkami jako pewny wynik każdych negocjacji. Na ostateczną cenę wpływają również standard lokalu, metraż czy lokalizacja.

Warto podkreślić, że skala rozbieżności między cenami w ofertach i umowach zależy od miasta. Według danych NBP w przypadku mieszkań we Wrocławiu stawki transakcyjne były o 7,2% niższe niż ofertowe. W Katowicach różnica wynosiła 8,7%, a w Krakowie 9,6%. Jednak największy rozdźwięk między obiema stawkami zanotowano w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie. W miastach tych różnica między ceną ofertową i transakcyjną wyniosła odpowiednio 17,2%, 15,9% i 15,4%. W Poznaniu możliwości negocjacyjne przekroczyły 15% ceny ofertowej. Są to najszersze możliwości negocjacyjne od dekady.

Czy ceny nowych mieszkań też da się negocjować?

Na rynku pierwotnym ceny z ogłoszeń również nie pokrywają się z tymi ostatecznymi. Największą różnicę między ceną ofertową i transakcyjną nowych mieszkań zanotowano w Łodzi. W tym mieście wyniosła ona 18,5% W Gdańsku różnica ta zatrzymała się na 12,2%, we Wrocławiu 11,1% a w Warszawie i Krakowie po 9,6%. Najmniejszą możliwości negocjacyjne pośród analizowanych miast mają Katowice. Tam analizowana różnica wyniosła tylko 5%.

Według danych za I kwartał 2026 roku na rynku pierwotnym najwyższy wzrost cen w skali rok do roku odnotowano w Gdańsku. Średnia stawka za metr w segmencie nowych mieszkań skoczyła tam o 5,35%. We Wrocławiu za to spadła o 2,48%, a w Krakowie o 1,73%.

Dla kupujących najważniejszy wniosek jest praktyczny. Analizując ofertę, trzeba porównywać ją nie tylko z innymi ogłoszeniami. Ważniejsza staje się cena, którą faktycznie płaci się za mieszkania. Dla sprzedających dane NBP są przypomnieniem, że cena wystawiona w portalu nie musi odpowiadać wartości lokum. Autorzy ofert, którzy są otwarci na negocjacje, z pewnością znajdą kupca szybciej.