Różnica między wartością rynkową nieruchomości a jej ceną

Dodane dnia 2 Kwi 2014 w kategorii Obrót nieruchomościami, Wycena nieruchomości | 1 komentarz

wycena nieruchomości

Wartość rynkowa i cena nieruchomości nie zawsze się ze sobą pokrywają. Dlaczego? Kluczowe jest tu zrozumienie obu tych pojęć.

Wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną jej ceną, ustalaną przy uwzględnieniu kilku podstawowych założeń, takich jak:

  • niezależność stron zawierających umowę
  • świadomość czynników, wpływających na wartość nieruchomości
  • racjonalność oceny wartości
  • dobrowolność zawarcia umowy

Wartość rynkową nieruchomości kształtują następujące czynniki:

1. Fizyczne i środowiskowe

Przez czynniki fizyczne i środowiskowe rozumiemy wielkość oraz kształt nieruchomości (czy to działki budowlanej, czy mieszkania), nasłonecznienie, funkcjonalność, wiek budynku oraz jego zużycie, rodzaj wykorzystanych materiałów budowlanych i wybranych rozwiązań konstrukcyjnych, szeroko pojętą lokalizację nieruchomości – sąsiedztwo punktów usługowych, szkół, przedszkoli, terenów zielonych oraz rzecz bardzo istotną – obecność lub brak dróg dojazdowych.

2. Ekonomiczne

Do czynników ekonomicznych zaliczamy stosunek popytu do podaży, poziom inflacji, wysokość stóp procentowych, ilość zawieranych transakcji, poziom zamożności społeczeństwa (stopa oszczędności), wysokość bezrobocia.

3. Prawne i polityczne

Wśród czynników prawnych, mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości znajdują się, między innymi: miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, standardy ochrony środowiska, wysokość kosztów transakcyjnych.

Bardzo istotny jest także udział państwa w kreowaniu popytu i podaży poprzez wprowadzanie specjalnych programów budowy bądź pomocy w zakupie mieszkań. Wpływ polityki na kształtowanie się rynku nieruchomości obejmuje także działania rewitalizacji przestrzeni miejskiej, inwestycje w infrastrukturę publiczną oraz regulacje podatkowe dotyczące kwestii spadkowych, opodatkowania gruntów, etc.

4. Demograficzne

Znaczenie w ustalaniu wartości nieruchomości ma także sytuacja demograficzna kraju oraz wielkość i struktura rodziny. Warto zaznaczyć, że działa to w obie strony – istniejąca sytuacja mieszkaniowa ma bowiem bardzo istotny wpływ na demografię (dzietność).

5. Trendy społeczne i migracyjne

Pod hasłem trendów społecznych rozumiemy przede wszystkim modę na określone lokalizacje i rozwiązania architektoniczne.

Dlaczego więc cena nieruchomości nie pokrywa się z ustaloną na podstawie powyższych czynników wartością rynkową? Otóż, bardzo często warunki, dla których ustanowiona zostaje wartość rynkowa, nie zostają spełnione.

Wyobraźmy sobie taką sytuację: potrzebujemy pieniędzy na spłatę zobowiązań, nie mamy czasu na długotrwałe analizowanie sytuacji rynkowej ani negocjowanie umowy. Jesteśmy więc gotowi obniżyć cenę nieruchomości, tak, by transakcja została zawarta jak najszybciej.

Albo – w mieszkaniu, które sprzedajemy spędziliśmy 20 lat naszego życia, tu urodziły się nasze dzieci, tu spędziliśmy wiele pięknych chwil. Trudno oczekiwać od nas racjonalnej oceny wartości nieruchomości, z którą jesteśmy tak silnie związani emocjonalnie. Zgodnie z hipotezą efektu posiadania, właściciel mieszkania często zawyża jego wartość, mając tendencję do „wyceniania” także własnego przywiązania i związanych z nieruchomością wspomnień.

Widzimy więc, że rozbieżności między arbitralnie ustaloną wartością nieruchomości a jej ceną, uzasadnione są różnorodnymi warunkami towarzyszącymi zawieranej transakcji.

Dowiedz się, co wpływa na cenę nieruchomości komercyjnej.

Tagi: ,

Jeden komentarz

  1. Dzień dobry,
    potrzebuję uzyskać odpowiedź na następujące pytanie: czy art. 67 ust. 3 u.g.n. odnosi się do nabywcy nieruchomości w drodze bezprzetargowej, który jest długoletnim najemcą nieruchomości własności Gminy, a o którym mowa w art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n.
    Czy w takim przypadku cena sprzedanej nieruchomości winna być taka sama, jak podana przy wycenie, a jeśli nie, to jakie przepisy ograniczają wójta w ustaleniu ceny nieruchomości (wyższej, jak wycena) zbywanej w drodze bezprzetargowej.
    Nie musi to być odpowiedź odnosząca się do mojej sprawy, ale traktująca przepisy ogólnie.
    Moja sprawa dotyczy mojej mamy, która jako długoletni najemca otrzymała do UG pismo, iż może skorzystać z prawa nabycia nieruchomości w oparciu o art. 43. Ust. 1. Pkt 3 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość na kwotę 117 000,00 zł(w tym wartość działki: 8 900,00 zł). Wójt ustalił cenę nieruchomości biorąc pod uwagę kwoty: 117 000,00 zł + 8 900,00 zł + koszty 2 100,00 zł – na kwotę 128 000,00 zł. Pomimo tego, mojej mamie, zaproponowano nabycie nieruchomości, za kwotę 127 265,00 zł. W mojej ocenie, jest to błędne podejście. Zastanawiam się czy w przypadku mojej mamy nie mają zastosowanie przepisy art. 67. Ust. 3a. u.g.n. w związku z art. 67. Ust. 3. u.g.n., co by znaczyło, że cena ustalona w ten sposób powinna być równa wartości nieruchomości (wycenie).

Dodaj komentarz