Nowe osiedla wyrastające w największych miastach sprawiają wrażenie, że to właśnie deweloperzy niemal całkowicie kontrolują sektor budownictwa mieszkaniowego. Dane pokazują jednak znacznie bardziej złożony obraz. Choć firmy deweloperskie rzeczywiście odpowiadają za największą liczbę rozpoczynanych inwestycji, w wielu regionach kraju nadal ogromną rolę odgrywają inwestorzy indywidualni.

W 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę około 130 tysięcy mieszkań i domów. Dla porównania inwestorzy indywidualni rozpoczęli niespełna 79 tysięcy inwestycji. Na pierwszy rzut oka przewaga wydaje się więc bezdyskusyjna. Jednak szczegółowa analiza danych GUS pokazuje, że obraz rynku zmienia się diametralnie po zejściu z poziomu ogólnopolskiego na poziom regionalny i powiatowy.

Dominacja deweloperów koncentruje się w największych aglomeracjach

Największa przewaga deweloperów widoczna jest przede wszystkim w największych ośrodkach miejskich. Szczególnie mocno wyróżnia się Warszawa i cała aglomeracja warszawska. To właśnie tam firmy deweloperskie realizują ogromną część krajowej podaży mieszkań. Podobna sytuacja występuje również w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie rynek nowych mieszkań jest bardzo aktywny zarówno w samych miastach, jak i na terenach podmiejskich.

Wynika to przede wszystkim z dużego popytu inwestycyjnego oraz wysokiej liczby osób migrujących do największych miast w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia. Deweloperzy koncentrują więc swoją działalność tam, gdzie mogą liczyć na szybki obrót kapitału i wysoką sprzedaż mieszkań.

Jednak nawet w największych aglomeracjach sytuacja nie jest jednolita. W Trójmieście czy Krakowie przewaga deweloperów jest bardzo wyraźna w granicach samych miast, ale już w strefach podmiejskich inwestorzy indywidualni odzyskują znaczenie. Coraz więcej osób decyduje się na budowę własnego domu poza centrum, szukając większej przestrzeni i niższych kosztów zakupu działki.

Polska powiatowa nadal należy do inwestorów indywidualnych

W wielu powiatach deweloperzy praktycznie nie prowadzą działalności. W 2025 roku aż w 59 powiatach nie rozpoczęli oni ani jednej nowej inwestycji mieszkaniowej. To pokazuje, że w ogromnej części kraju rynek budownictwa mieszkaniowego opiera się głównie na inwestorach prywatnych.

Szczególnie widoczne jest to w mniejszych miejscowościach i regionach o bardziej rozproszonej zabudowie. Tam dominują domy jednorodzinne budowane systemem gospodarczym lub zlecane lokalnym wykonawcom.

Dobrym przykładem pozostaje Małopolska, gdzie budownictwo indywidualne od lat utrzymuje bardzo wysoką aktywność. Również okolice Łodzi pokazują przewagę inwestorów prywatnych nad deweloperami.

Liczba mieszkań to nie wszystko

W debacie o rynku nieruchomości najczęściej analizowana jest liczba rozpoczynanych mieszkań i domów. Tymczasem równie istotne są inne wskaźniki aktywności budowlanej, takie jak powierzchnia użytkowa czy kubatura oddawanych budynków.

I właśnie tutaj inwestorzy indywidualni wyraźnie wyprzedzają deweloperów. W 2025 roku ukończyli oni łącznie 9,41 miliona metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań i domów. Deweloperzy osiągnęli natomiast wynik 8,35 miliona metrów kwadratowych.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku kubatury budynków mieszkalnych. Inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania niemal 47 milionów metrów sześciennych budynków, podczas gdy deweloperzy około 43,6 miliona metrów sześciennych.

To pokazuje, że prywatni inwestorzy budują zazwyczaj większe obiekty pod względem powierzchni użytkowej. Deweloperzy koncentrują się natomiast głównie na mniejszych mieszkaniach w zabudowie wielorodzinnej, które odpowiadają obecnym realiom rynku miejskiego.

Dane GUS pokazują, że polski rynek mieszkaniowy opiera się dziś na dwóch równoległych filarach. Z jednej strony są to duże inwestycje deweloperskie skoncentrowane w największych aglomeracjach. Z drugiej ogromna aktywność inwestorów indywidualnych, szczególnie widoczna w mniejszych miejscowościach i na terenach podmiejskich.