Andreyuu/bigstockphoto.com

Nie wszystkie nieruchomości będące przedmiotem rynkowego obrotu mają założoną księgę wieczystą. Nie ma jednak przeszkód formalnych ani prawnych, aby taką nieruchomość kupić. Nabywca musi się jednak wykazać większą ostrożnością. Ciężej mu będzie bowiem zweryfikować stan prawny nieruchomości, w szczególności kto jest jej właścicielem oraz czy nie jest obciążona prawami osób trzecich. Informacje te widnieją bowiem w księdze wieczystej. W przypadku jej braku mogą pojawić się rozbieżności między stanem faktycznym, a tym co twierdzi sprzedający.

Ryzyko związane z mieszkaniem bez hipoteki

Zakup taki jest ryzykowny, ponieważ może się okazać, że nieruchomość została zajęta przez komornika w drodze postępowania egzekucyjnego, albo osoba, która ją sprzedaje nie jest do tego uprawniona, lub też jest uprawniona do sprzedaży części, jeśli własność dzieli z innymi osobami. Aby się przed tym zabezpieczyć, kupujący może żądać zapisania w umowie sprzedaży kar umownych lub dodatkowych zobowiązań po stronie sprzedającego, na wypadek gdyby okazało się, że stan faktyczny i prawny nieruchomości odbiega od tego, który sprzedający przedstawił. Jeśli jednak celem takiej osoby będzie oszukanie kupującego, prawdopodobieństwo, że zabezpieczył się on przed ewentualną odpowiedzialnością jest dość duże, i np. pozbył się całego swojego majątku przepisując go na członków rodziny. W takim wypadku wyegzekwowanie roszczeń nabywcy, zwrot czy obniżenie ceny nieruchomości, może okazać się pobożnym życzeniem. Kupujący swoich roszczeń może w takim wypadku dochodzić na drodze sądowej. Może również domagać się zwrotu wszystkich dodatkowych kosztów, jakie poniósł (np. opłat notarialnych), a także utraconych korzyści.

Umowa sprzedaży do mieszkania bez hipoteki

Umowa sprzedaży powinna być skonstruowana w taki sposób, że sprzedający podda się dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego w zakresie ustalonej kary umownej. Dzięki temu kupujący będzie mógł dochodzić swoich roszczeń po nadaniu aktowi klauzuli wykonalności, nie składając przy tym tradycyjnego pozwu, co znacznie przyspieszy procedurę i czas uzyskania tytułu wykonawczego. Taki dokument uprawnia natomiast do wszczęcia egzekucji z majątku sprzedającego, co rozpoczyna się od złożenia odpowiedniego wniosku do właściwego komornika sądowego.

W akcie notarialnym poświadczającym sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej zawiera się wniosek o założenie księgi i ujawnienie w niej praw nabywcy.

Weryfikacja stanu prawnego

Aby jak najlepiej zweryfikować stan prawny nieruchomości nieposiadającej księgi, kupujący powinien zażądać od sprzedającego następujących dokumentów:

• aktu notarialnego nabycia nieruchomości,
• postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – jeśli nieruchomość była przedmiotem postępowania spadkowego,
• decyzji administracyjnej przyznającej własność lub prawo użytkowania wieczystego,
• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów.