“Field of Wheat” by Ian Britton, flickr

Przed zakupem działki rolnej z zamiarem przekształcenia jej w działkę budowlaną, należ mieć na uwadze, że nie każdy grunt tego rodzaju może zostać przekształcony, a jeśli będzie to możliwe, to z reguły proces ten trwa bardzo długo.

Rozpoczynając tę bardzo złożoną formalnie procedurę należy zacząć od sprawdzenia statusu danej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego ustalanego przez gminę. W każdym wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości bez problemu można uzyskać informacje o tym, czy posiada on aktualny plan, albo czy jest on w trakcie tworzenia. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego powstają w trybie określonym w przepisach i stanowią dokument wyrażający politykę przestrzenną danej jednostki samorządowej.

Jeśli gmina posiada aktualny plan, właściciel nieruchomości chcący dokonać przekształcenia swojego gruntu, musi wystąpić z wnioskiem o wyłącznie go z produkcji rolnej, który powinien złożyć w wydziale geodezji lub gospodarki nieruchomościami w starostwie właściwym ze względu na położenie działki. We wniosku takim powinno się dokładnie określić nieruchomość, o której przekształcenie wnioskujemy, a także informacja o tym, że zamierzamy wnioskować o zmianę przeznaczenia działki rolnej na działkę przeznaczoną pod budowę domu jednorodzinnego, wielorodzinnego lub nieruchomości o charakterze usługowym. Ponadto do wniosku należy dołączyć:

• dokument potwierdzający własność gruntu, w postaci aktu notarialnego czy odpisu z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów wraz z kopią mapy ewidencyjnej,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• kopię mapy działki oraz projekt jej zagospodarowania, z oznaczeniem terenu wyłączonego z produkcji rolnej.

Wniosek powinien być także dobrze uzasadniony, warto więc zawrzeć w nim powody, z jakich staramy się o odrolnienie działki. Dodatkowymi argumentami będą informacje o znikomej przydatności rolnej, zakupie nieruchomości z zamiarem postawienia na niej budynku, czy oświadczenie o braku chęci uprawiania tego gruntu.

Po złożeniu właściwie sformułowanego wniosku wraz ze wszystkimi załącznikami, pozostaje czekać na odpowiedź gminy, która jednak nie jest związana żadnym terminem na jego rozpatrzenie, ponieważ nie istnieją przepisy określające czas w jakim gmina musi wydać decyzję w tej sprawie.

Jeśli wniosek został przez gminę rozpatrzony pozytywnie, stajemy się właścicielem gruntu odrolnionego.

Następnym krokiem będzie więc wyłącznie działki z produkcji rolnej, co jest zupełnie inną czynnością. Właściciel działki musi więc wystąpić z kolejnym wnioskiem do starostwa właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jeśli ziemia, którą chcemy przekształcić jest dobrej jakości i wysokiej klasy, dla uzyskania pozwolenia na zmianę konieczne będzie dodatkowo uzyskanie zgody wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomości starostwa powiatowego. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III, III a, III b oraz użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V, VI, które powstały z gleb pochodzenia organicznego. Dodatkowo gmina może w drodze uchwały objąć ochroną grunty klasy IV, IV a i IV b. Wtedy zgoda starostwa powiatowego na odrolnienie tych gruntów również będzie niezbędna.

W przypadku pozytywnego rozpatrzenia sprawy, można złożyć kolejny, ostatni już wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Inaczej będzie wyglądała procedura odrolnienia, jeśli gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub interesująca nas działka nie jest tym planem objęta. Przeznaczenie takich gruntów można zmienić, jeśli zaliczają się one do jednej z gorszych klas, tj. IV, V, VI poprzez ustalenie warunków zabudowy. Przekształcić można także grunty o wyższej klasie, pod warunkiem, że już kiedyś zostały przeznaczone na cel inny niż rolny w planie miejscowego zagospodarowania, który jednak wygasł z mocy prawa w 2002 r., a nowy plan nie został dla nich uchwalony. Uzyskanie warunków zabudowy uzależnione jest od tego, czy działka ma dostęp do drogi, czy możliwe jest doprowadzenie do niej niezbędnych mediów i sieci, także od charakteru jej sąsiedztwa. Jeśli bowiem na znajdujących się obok działkach występuje jedynie zabudowa zagrodowa, w pobliżu której stoją budynki mieszkalne, otrzymanie zgody na budowę domu jednorodzinnego jest bardzo mało prawdopodobne. Zabudowa jednorodzinna będzie w tym wypadku możliwa jedynie w sytuacji uchwalenia przez gminę nowego planu zagospodarowania. Aby nie ominąć terminów na składanie właściwych wniosków, warto sprawdzić czy gmina w najbliższym czasie zamierza uruchomić procedurę planistyczną.

Rozpoczęciem tego procesu będzie złożenie wniosku, którego formularz należy pobrać z właściwego ze względu na położenie nieruchomości urzędu gminy. We wniosku należy zawrzeć informacje o:

• numerze ewidencyjnym i adresie działki,
• nazwie lub numerze drogi publicznej, z której możliwy jest wjazd na działkę,
• informację o rodzaju planowanej inwestycji, czy będzie to rozbudowa istniejącego już obiekty czy jego budowa od podstaw,
• informacje techniczne o planowanej inwestycji, tj. powierzchnia budynków, działki, parkingów, zieleni itp.,
• informację o sposobie w jaki działka ma zostać zagospodarowana,
• szczegółowe dane o planowanym budynku, ilość kondygnacji, konstrukcja dachu itp.,
• plany doprowadzania do nieruchomości niezbędnych mediów i energii cieplnej, gospodarowania odpadami i odprowadzania ścieków itp.

Do wniosku należy także dołączyć zaświadczenie o istnieniu uzbrojenia terenu, które spełni potrzeby planowanej inwestycji, wystawione przez zakład zarządzający sieciami, kopię mapy uwzględniającej działkę wraz z terenami sąsiednimi. W niektórych urzędach wymaga się bardziej precyzyjnych informacji dotyczących samego budynku, jak projekt architektoniczny, czy szczegółowe rysunki.

Wydanie decyzji trwa z reguły kilka tygodni, ponieważ wszystkie elementy wniosku muszą zostać skrupulatnie sprawdzone. Jeśli jednak decyzja okaże się pozytywna, staje się ona ostateczna, jeśli żadna ze stron nie odwoła się od niej w terminie 14 dni od wydania. Po upływie tego czasu można rozpocząć starania o wydanie pozwolenia na budowę.