Polski rynek nieruchomości od lat przynosi inwestorom stabilne zyski. Sytuacja jest lepsza niż na części mocniejszych rynków europejskich i deweloperzy regularnie rozpoczynają nowe inwestycje. Również od lat cześć ekspertów przewiduje jednak nieuchronny krach. Być może w tym roku napompowane ceny mieszkań zaczną w końcu spadać.

Rynek nieruchomości w Polsce wyjątkowo szybko podniósł się z kryzysu wywołanego przez kredyty sub-prime w Stanach Zjednoczonych. Nie poddał się również innym zawirowaniom, które co jakiś czas mają miejsce.

Potrzeby rynku ciągle nie są zaspokojone

Rynkowi sprzyja otoczenie: bezrobocie wyraźnie spadło, a wynagrodzenia regularnie idą w górę, gospodarka rośnie w tempie lepszym niż w krajach z zachodu Europy, potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż nie są zaspokojone, a stabilne stopy zwrotu przyciągają inwestorów.

Liczba mieszkań dostępnych na rynku wciąż jest za mała w relacji do potrzeb Polaków. Doskonale udowodnił to program Bezpieczny Kredyt 2% w 2023 roku. Zainteresowanie zakupem mieszkania w ramach preferencyjnego kredytu przerosło oczekiwania twórców programu.

Mimo utrzymujących się wysokich cen materiałów budowlanych oraz wysokich kosztów robocizny, deweloperzy chętnie rozpoczynają nowe projekty. W I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań, niż znaleźli klientów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują dodatkowo, że ciągle w budowie jest rekordowe 844 tys. lokali. To wynik o prawie 4 proc. lepszy w porównaniu rok do roku.

Spadek zainteresowania kredytami nie spowodował krachu na rynku

Obecnie notujemy spadek zainteresowanie zakupem w oczekiwaniu na nową wersję kredytu z dopłatami i na obniżki stóp procentowych. Wygaszenie programu nie spowodowało jednak krachy na rynku, który zdaniem niektórych ekspertów miał się pojawić już w pierwszych miesiącach zeszłego roku.

Osoby, które nie mogłyby skorzystać z rządowego wsparcia, czekają na decyzję Rady Polityki Pieniężnej w sprawie pierwszych od dawna obniżek stóp procentowych. Sprawią one, że kredyt hipoteczny będzie tańszy i jednocześnie poprawi się jego dostępność.

Faktycznie przez ostanie kilkanaście miesięcy kupujemy mniej, a za sprawą odbudowującej się podaży, przy jednoczesnym spadku zainteresowania, wzrosty cen mieszkań wyraźnie wyhamowały. W niektórych lokalizacjach oraz w przypadku mniej popularnych lokali pojawiły się nawet spadki. Wyraźne są w przypadku cen transakcyjnych, ale również ceny ofertowe zaczynają notować spadki.

Szykują się spadki popytu

Analitycy rynku prognozują, że zainteresowanie zakupami mieszkań na własne potrzeby oraz w celach inwestycyjnych może spadać aż do przełomu 2027-2028 roku, kiedy to stopy procentowe powinny powrócić do niskich poziomów.

Klienci deweloperów będą też ostrożniejsi i mniej chętni to zakupów dziury w ziemi. Wszystko za sprawą dużego dewelopera, który nie wywiązuje się z zawartych umów i nie realizuje rozpoczętych inwestycji w kilku dużych miastach.

Poprawa wizerunku rynku deweloperskiego może być związana z koniecznością obniżenia marż. Z drugiej strony niższe ceny nieruchomości mogą na nowo zachęcać kupujących, którzy na razie wstrzymali się z decyzją o zakupie własnego mieszkania.