Mimo że pod kątem bezpieczeństwa inwestycji rynek nieruchomości uważany jest za stabilny i bezpieczny w długim terminie, to jednak ulega ciągłym zmianom. Po kilku latach wysokiej podaży przyszedł okres intensywnego popytu podsycanego kredytem z dopłatami. Po jego zakończeniu rynek mocno się schłodził, zainteresowani zaczęli odkładać decyzje o zakupie, a wzrosty cen wyhamowały. Obecnie jesteśmy w kolejnej fazie i wzrasta zainteresowanie zakupami.

Analitycy Alior Banku podjęli próbę przygotowania prognozy nie na najbliższe miesiąca, ale na lata. Opracowali raport na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce aż do 2040 roku.

Kiedy osiągniemy punkt nasycenia?

Polski rynek mieszkaniowy w najbliższych latach przejdzie istotną transformację. Choć dziś brakuje nam jeszcze około 300-400 tysięcy mieszkań, prognozy wskazują, że fundamentalny popyt, czyli potrzeba posiadania własnego lokum przez każde gospodarstwo domowe, może zostać zaspokojony już w latach 2027-2030, a najprawdopodobniej około 2028 roku. Co jednak istotne, nie oznacza to końca budownictwa mieszkaniowego. Wręcz przeciwnie, rynek będzie się rozwijał dalej, napędzany przez zmieniające się potrzeby jakościowe i społeczne.

Jak zmierzyć popyt i podaż?

W analizie opracowanej przez specjalistów wykorzystano dwa podstawowe mierniki: liczbę gospodarstw domowych jako miarę popytu oraz liczbę mieszkań zdatnych do zamieszkania jako miarę podaży. Opracowane zostały różne scenariusze: zakładające niską i wysoką prognozę liczby gospodarstw domowych oraz zakładające niską i wysoką liczbę mieszkań powstających w kolejnych latach.

W najbardziej optymistycznym scenariuszu rynek mieszkaniowy osiągnie równowagę już w 2027 roku. W najbardziej pesymistycznym – dopiero w 2030. Niezależnie jednak od przyjętego wariantu, eksperci są zgodni, że luka mieszkaniowa na poziomie liczby gospodarstw zostanie zamknięta w ciągu najbliższych kilku lat.

Co napędza zmiany?

Mimo spadku liczby ludności, liczba gospodarstw domowych rośnie i ma rosnąć do około 2028-2029 roku. Jest to efekt m.in. fragmentacji rodzin i zmian społecznych. Równocześnie utrzymuje się silna imigracja, która w praktyce wypełnia lukę po osobach wyjeżdżających z Polski.

Od strony podaży widzimy rosnącą aktywność deweloperów: w najlepszych latach (2021–2023) do użytku oddawano średnio 231 tys. mieszkań rocznie, co stało się podstawą dla wariantu optymistycznego. Nawet wariant pesymistyczny, zakładający 137 tys. mieszkań rocznie (co jest średnią z trzech najsłabszych lat 15-lecia) prowadzi do zamknięcia luki mieszkaniowej do 2030 roku.

Nasycenie to nie koniec popytu

Choć liczba mieszkań może wkrótce zrównać się z liczbą gospodarstw, nie oznacza to końca popytu. Obecnie Polska wyraźnie odstaje od krajów Europy Zachodniej pod względem komfortu mieszkaniowego. Przeciętna liczba izb na osobę w Polsce wynosi 1,5, podczas gdy w Europie Zachodniej to 2,2. Średnia powierzchnia użytkowa na osobę to zaledwie 29 metrów kwadratowych, wobec 41 metrów kwadratowych na zachodzie.

Prognozy wskazują, że pod względem liczby izb oraz metrażu na osobę Polska nie osiągnie europejskich standardów nawet do 2040 roku. Oznacza to, że przed rynkiem nieruchomości stoi jeszcze co najmniej 10-15 lat potencjalnego rozwoju. Tym razem nie ilościowego, a jakościowego.

Zmieniający się charakter popytu

Wraz z bogaceniem się społeczeństwa zmienia się też charakter potrzeb mieszkaniowych. Maleć będzie presja zakupu jakiegokolwiek mieszkania, a rosnąć będzie zapotrzebowanie na lokale większe, lepiej wykończone, położone w atrakcyjniejszych lokalizacjach, bardziej energooszczędne i ekologiczne. Konsument będzie bardziej świadomy, wymagający i wybredny, co wymusi zmiany w strategiach deweloperów oraz w strukturze całego rynku.

W dużych miastach i otaczających je powiatach popyt utrzyma się przez dłuższy czas, a aktywność deweloperska będzie intensywna. Z kolei w regionach wyludniających się, takich jak Podlasie czy Warmia, już dziś liczba dostępnych mieszkań może przewyższać liczbę potrzebujących ich gospodarstw domowych. To zjawisko może prowadzić do marginalizacji lokalnych firm deweloperskich i konsolidacji rynku wokół największych graczy.

Droga do osiągnięcia komfortu mieszkaniowego porównywalnego z krajami Europy Zachodniej potrwa znacznie dłużej niż do końca obecnej dekady. W tym czasie rynek nieruchomości będzie się zmieniać z ilościowego w jakościowy.