W rozmowie z portalem strefainwestorow.pl Wojciech Matysiak z zespołu analiz nieruchomości PKO BP potwierdza tezę, która pojawiała się już w raportach banku – spadki cen mieszkań to realna perspektywa, jednak nie ma co liczyć na korekty większe niż 10%.

Kierownik zespołu analiz PKO BP potwierdza, że rynek nieruchomości najgorszy moment ma prawdopodobnie już za sobą. W 2023 powinno dojść już do odbudowywania się popytu. Jak widać więc kryzys nie byłby ani tak dotkliwy, ani tak długotrwały, jak jeszcze niedawno zakładano. Z tego względu korekty cen mieszkań nie przekroczą 10%. Można to więc nazwać nie kryzysem, ale stabilizacją. Warto zaznaczyć, iż nie jest to pojedynczy głos w branży, ponieważ o stabilizacji, czy “szukaniu nowego punktu równowagi” jest mowa także w kwartalny badaniu nastrojów pośredników INPON. W przypadku analityków PKO BP stan obecny zgadza się z ich przewidywanianiami – gdy na początku 2022 wielu ekspertów wieszczyło wręcz katastrofę w mieszkaniówce, dział analiz PKO BP zachowywał spory umiar w pesymizmie.

Co sprawiło, że rynek mieszkaniowy tak łagodnie przechodzi przez te zawirowania? Według Matysiaka sygnałem wystarczającym do ustabilizowania sytuacji było wstrzymanie serii podwyżek stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy na tym samym poziomie na kolejnych posiedzeniach, przez co klienci zmienili swoje nastawienie do nabywania mieszkań i domów. Na tej podstawie spodziewane są nawet nadchodzące obniżki stóp, a co za tym idzie – mniejszy koszt kredytu. To sprawia, że osoby, które posiadają zdolność kredytową, ale przez kilka miesięcy wstrzymywały się z zakupem ze względu na niepewną sytuację oraz perspektywę korekt cen w dół, teraz wracają na rynek. Robią to w korzystnym momencie, ponieważ nadal jest to rynek kupującego, czyli klient ma spory potencjał do negocjowania ze sprzedawcą.

Możliwość negocjacji dotyczy zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Jak wskazuje Matysiak – to właśnie teraz jest najtrudniejszy czas dla deweloperów. Popyt jeszcze się nie zregenerował, klienci nadal nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie na rynek wchodzą inwestycje, które były realizowane już w otoczeniu wysokich kosztów. Z tego względu pole manewru w polityce cenowej jest niewielkie. To może powodować problemy u słabszych uczestników rynku, szczególnie działających w prowincjonalnych miejscowościach, gdzie popyt często zniknął niemal całkowicie. Więksi gracze, aktywni w głównych ośrodkach miejskich, na pewno poradzą sobie dużo lepiej.

Pozytywną prognozą analityka PKO BP jest też przewidywanie, że wzrost kosztów w budownictwie nie powinien już postępować. Widać wyhamowanie w cenach materiałów oraz energii – pojawiają się nawet spadki cen. Jednocześnie wywołane polityką monetarną i inflacją ograniczanie konsumpcji powstrzyma presję na wzrost stawek w branży budowlanej. Z tego względu w najbliższych miesiącach nie powinniśmy już obserwować dalszych wzrostów kosztów realizowania nowych inwestycji deweloperskich.

Jeśli chodzi o przyszłość, to Matysiak wraz z zespołem analityków PKO BP spodziewają się, że już we wrześniu tego roku może dojść do pierwszej obniżki stóp procentowych. Co więcej – może to być początek cyklu obniżek. Nie oznacza to jednak, iż wrócimy do niemal zerowych stóp. Coś takiego może nastąpić, ale w perspektywie kilku lat. Wynika to chociażby z tego, że gdy dojdzie do poluzowania polityki monetarnej i kredyt stanieje, na rynek wróci masa klientów, którzy dotychczas nie mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania. Zbiegnie się to z niską liczbą dostępnych inwestycji, ponieważ teraz, w reakcji na minimalny popyt i duże koszta, deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych projektów.

Luka podażowa może wywołać wzrost cen mieszkań już za kilkanaście miesięcy. Jednak należy pamiętać, że najpierw musi dojść do zabsorbowania nadwyżki oferty wypracowanej w ostatnich dwóch latach. Jest ona spora i Matysiak ocenia, że deweloperzy mają co sprzedawać przez najbliższe półtora roku. Wygląda więc na to, iż jeśli ktoś ma obecnie wkład własny i zdolność kredytową, może to być optymalny czas na nabycie mieszkania – nadal mamy rynek kupującego, ceny zatrzymały się lub nawet lekko spadają, jednak w perspektywie kilku miesięcy do roku może nastąpić powrót koniunktury.