REIT-y cieszą się coraz większym zainteresowaniem w wielu krajach europejskich wspomagając przedsiębiorców posiadających niewielki kapitał i pozwalając im ulokować swoje środki w nieruchomości komercyjne. To szczególnie atrakcyjne, jeśli chodzi o zakup mieszkania na wynajem. W Polsce ożył temat REIT-ów, ale w obszarze ich działalności mogą nie zostać uwzględnione mieszkania. Dlaczego „mieszkaniówki” mają zostać wyłączone? Kiedy możemy spodziewać się przepisów?

Co warto wiedzieć o REIT-ach?

REIT (ang. Real Estate Investment Trust), czyli Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (FINN). Wzbudza zainteresowanie ekspertów z rynku nieruchomości wielu firm oraz samodzielnych inwestorów. Historia REIT-ów sięga lat 60. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Z inicjatywy prezydenta D. Eisenhower’a wprowadzono ustawę zezwalającą na inwestowanie w nieruchomości na giełdzie i innych rynkach regulowanych. Polega na tym, że spółka lub fundusz gromadzi kapitał poprzez emisję akcji i lokuje go w nieruchomości, które indukują cykliczny przychód. Większość zysków wypłacana jest akcjonariuszowi w postaci dywidendy. Są one zabezpieczone przypływami finansowymi z czynszów. Wiele rozwiniętych gospodarek zainspirowało się tym modelem biznesowym, dzięki czemu wzrosły inwestycje w nieruchomości na całym świecie.

REIT-y w Europie

Przepisy dotyczące REIT-ów zostają wprowadzone przez kolejne kraje europejskie. Od roku 2000 obserwuje się intensywny rozwój REIT-ów m.in. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji, Włochach, Hiszpanii. W 2019 r. dołączyła do nich także Portugalia.

Działalność REIT-ów w Polsce

Przez lata polskie władze dystansowały się do rozwiązania, jakim byłyby fundusze typu REIT. Eksperci postulowali o uchwalenie ustawy, która pozwoliłaby na funkcjonowanie takich spółek. Odbywały się debaty, próby pracy nad tą alternatywą, jednak nie podjęto żadnych konkretnych działań w tym zakresie. Ten temat ucichł na czas zaostrzonej sytuacji pandemii w kraju, a teraz znów powrócił.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii ogłosiło wznowienie prac nad tym rozwiązaniem oraz pojawienie się projektu ustawy do końca roku. Środowiska biznesowe napędzają procedurę legislacyjną, więc wkrótce możemy ujrzeć odpowiednie regulacje instytucjonalno-prawne.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dość sceptycznie podchodzi do pomysłu, aby REIT-y inwestowały w nieruchomości mieszkaniowe. Swoje obawy wiąże z szybkim rozwojem najmu instytucjonalnego, a w tym ograniczeniem działalności przeciętnego obywatela będącego najemcą oraz większym kosztem mieszkań. Uzasadnienie tych obaw upatruje się w sytuacji na rynku w Niemczech, gdzie 10-15% lokali na wynajem stało się własnością największych, komercyjnych instytucji.

Przedmioty inwestycji REIT-ów

Ostatnia dekada podniosła sprzedaż REIT-ów. Z powodzeniem REIT-y inwestują w nieruchomości handlowe, biurowe, logistyczne i mieszkalne. Działalność rozszerzyła się o inne obszary związane ze służbą zdrowia, cyfryzacją i dynamicznie rozwijają się w domach opieki dla seniorów, szpitalach, centrach danych itp.

Lokacje w nieruchomości mieszkaniowe

Według raportu ThinkCo w Polsce do funduszy inwestycyjnych należy ok. 7500 lokali w całym kraju. Eksperci zakładają, że pod koniec dekady inwestorzy z branży PRS (ang. Private Rented Sector) mogą wejść w posiadanie w Polsce ok. 90 000 mieszkań na wynajem.

Rząd myśli o wykluczeniu sektora mieszkaniowego z działalności polskich REIT-ów. To mogłoby zmniejszyć zainteresowanie wśród przedsiębiorców nową formą lokowania pozyskanego kapitału. Taka decyzja ma też dobre strony, ponieważ „mieszkaniówka” staje się często kwestią sporną. Rozwój PRS mógłby wywołać zarzuty o podnoszenie wartości czynszów i monopolizację najmu.