Działki pod zabudowę mieszkaniową w ścisłym centrum Warszawy kosztują do 16 tys. zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), a poza centrum sięgają 8 tys. zł za 1 mkw. PUM. Zgodnie z najnowszym raportem JLL, polski rynek gruntów inwestycyjnych wszedł w fazę niedoboru najlepszych terenów, co w nadchodzących latach będzie wywierało stałą presję na ceny mieszkań w największych aglomeracjach.

W Warszawie grunty drożeją najszybciej

Na głównych rynkach ceny działek mieszkaniowych wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy średnio o około 5 procent. Skala podwyżek w ujęciu pięcioletnim jest jednak znacznie wyższa – średni roczny wzrost cen gruntów wyniósł od 5 do 12 procent. Dynamika ta jest pochodną kilku czynników: ograniczonej podaży atrakcyjnie zlokalizowanych terenów, rosnących kosztów uzbrojenia oraz wydłużających się procedur planistycznych. W 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wprowadzono do sprzedaży ponad 500 nowych projektów, co dodatkowo napędzało popyt na ziemię.

Co czwarta złotówka za mieszkanie idzie na ziemię

Udział kosztu gruntu w cenie nowego mieszkania w największych aglomeracjach mieści się obecnie w przedziale 15–30 procent. To istotny wzrost względem poprzedniej dekady i jeden z głównych powodów, dla których średnie ceny ofertowe metra kwadratowego rosną szybciej niż pozostałe składowe kosztów wytworzenia. Deweloperzy, podczas walki o najbardziej atrakcyjne adresy, akceptują coraz wyższą premię cenową, co bezpośrednio przekłada się na końcowe ceny dla nabywców.

Rynek biurowy w odwrocie

Inaczej wygląda sytuacja w segmencie biurowym. Nowa podaż wyraźnie się kurczy, a inwestycje koncentrują się obecnie w ścisłych centrach miast. Według prognoz JLL, w Warszawie roczny przyrost powierzchni biurowej wyniesie średnio około 70 tys. mkw, natomiast na rynkach regionalnych nieco ponad 80 tys. mkw. Dla porównania jeszcze niedawno wartości te przekraczały dwukrotnie aktualne prognozy, co pokazuje skalę zmiany strategii inwestorów po pandemii i upowszechnieniu modeli pracy hybrydowej.

Demografia napędza popyt mieszkaniowy

Mimo niepewności dotyczącej stóp procentowych popyt mieszkaniowy pozostaje odporny, a długoterminowe wsparcie zapewniają mu trendy demograficzne. Do 2035 roku udział ludności miejskiej w Polsce ma wzrosnąć o około 0,6 punktu procentowego, a liczba gospodarstw domowych będzie się zwiększać, mimo spadku ogólnej liczby ludności, konsekwencja postępującej atomizacji rodzin i wydłużania się życia w pojedynkę.

W takich uwarunkowaniach JLL prognozuje, że ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową będą rosły w tempie 5–7 procent rocznie. Wysoka pozostanie premia za najlepsze adresy, a coraz większe znaczenie w kalkulacji opłacalności inwestycji zyskają koszty planistyczne – opłaty adiacenckie, koszty uzyskania warunków zabudowy oraz przygotowania dokumentacji środowiskowej.