Po wielu miesiącach spekulacji dotyczących uruchomienia przez koalicyjny rząd nowego programu wsparcia Polaków w nabywaniu mieszkań, najpewniej rządzący postawią na zupełnie inne rozwiązanie. Priorytetem jest budowa tanich lokali za pośrednictwem spółdzielni. Czego dokładnie można się spodziewać?

Luka po „Bezpiecznym Kredycie 2%”

Wraz z końcem 2023 roku było jasne, że program „Bezpieczny kredyt 2%” wywindował ceny nieruchomości, a pomógł jedynie wąskiej grupie kredytobiorców. Koalicja Obywatelska w 2024 i 2025 roku rozważała możliwość skonstruowania „bezpieczniejszego” i „sprawiedliwszego” programu. Tak się jednak nie stało, a w połowie 2025 roku wiceminister Tomasz Lewandowski z resortu Rozwoju i Transportu jasno powiedział, że nie są prowadzone prace nad kolejnym programem dopłat do kredytów. Spekulowano, że powstanie projekt „Pierwsze klucze”, ale porzucono ten pomysł.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii dąży do zapewnienia Polakom dostępu do tanich mieszkań. Dlatego zamierza zbudować nowe lokale we współpracy ze spółdzielniami.

Dlaczego państwo nie będzie samodzielnie budować mieszkań?

Idea budowy tanich mieszkań, które trafiłyby na wynajem dla potrzebujących wsparcia obywateli, nie jest nowym pomysłem. W ostatniej dekadzie realizowany był program Mieszkanie+. Niestety, zakończył się fiaskiem. Państwo nie sprawdziło się jako deweloper.

Niemniej rząd Koalicji 15 października opowiada się za wzmocnieniem budownictwa społecznego. Minister Tomasz Lewandowski podkreśla, że dąży się do tego, aby mieszkania były budowane przez spółdzielnie.

Trzy modele współpracy na linii państwo-spółdzielnie

W Polsce działa około 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, w których zasobach w 2020 roku znajdowało się 13,2% wszystkich lokali, czyli niespełna 2 mln mieszkań, jak wskazuje raport Instytutu Rozwoju Miast i Regionów „Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce”. To znacząca liczba, co sprawia, że spółdzielnie są naturalnym partnerem dla państwa w rozwijaniu budownictwa społecznego.

Resort chce, by spółdzielnie realizowały trzy rodzaje współpracy z państwem.

Model 1: Tani najem (bez dojścia do własności)

To opcja dedykowana osobom, które nie mają dużych oszczędności i szukają mieszkania po najniższych kosztach.

• Status: będą najemcami i nigdy nie wykupią mieszkania na własność.
• Finansowanie: spółdzielnia zbuduje mieszkania niskim kosztem, bo dostanie ziemię od państwa i bezzwrotny grant (20% kosztów), a przy tym tani kredyt z okresem kredytowania na 50 lat.
• Zysk dla lokatorów: bardzo niski czynsz, wynikający z tego, że kredyt na budowę zaciągany przez spółdzielnię będzie oprocentowany na symboliczny 1% w skali roku.

Model 2: Mieszkanie lokatorskie (opcja pośrednia)

To rozwiązanie dla osób, które zarabiają lepiej, stać je na wyższy czynsz i posiadają pewne oszczędności na start.

• Status: mieszkanie lokatorskie (specyficzna forma prawna, z opcją dojścia do własności w przyszłości).
• Wymóg: korzystający będzie musiał wnieść wkład własny w wysokości 15% wartości mieszkania.
• Finansowanie: wsparcie państwa będzie mniejsze – grant 15%, kredyt oprocentowany na 2% w skali roku z BGK dla spółdzielni.

Model 3: Mieszkanie własnościowe (pełna własność)

To model najbliższy temu, co znamy z rynku deweloperskiego, ale realizowany przez spółdzielnie na nieco lepszych warunkach. Przeznaczony dla osób, chcących posiadać nieruchomość i mających zdolność kredytową.

• Status: od początku budowane są mieszkania z myślą o pełnej własności.
• Finansowanie: kredyt dla spółdzielni z BGK oparty o zmienny wskaźnik WIBOR 3M (jak w bankach komercyjnych), ale państwo pokrywa marżę banku, co czyni go nieco tańszym.
• Ziemia: spółdzielnia kupuje grunt od państwa, ale spłaca go w ratach przez 25 lat, co rozkłada koszty w czasie.

Zanim jednak państwo zacznie zawierać stosowne umowy ze spółdzielniami w całej Polsce, niezbędne jest uporządkowanie zasad ich funkcjonowania. Potrzebna jest ustawa, która uporządkuje zasady funkcjonowania spółdzielni i wyeliminuje istniejące patologie.