Analitycy Narodowego Banku Polskiego zauważają, że ceny mieszkań po kilku kwartałach stabilizacji zaczęły odrobinę spadać. Wielu potencjalnych inwestorów zastanawia się, czy trend ten będzie się pogłębiał. A w związku z tym, kiedy nastanie najlepszy moment na zakup nieruchomości mieszkalnej? Specjaliści NBP do tej pory dość trafnie prognozowali przyszłość na rynku mieszkaniowym, właśnie przedstawili najnowszą analizę.

Gra między popytem a podażą

Na ceny mieszkań z pewnością wpływa fakt, że deweloperzy dysponują coraz większymi zapasami niesprzedanych lokali. Według wstępnych szacunków na kupca czeka ponad 60 000 mieszkań. Co ważne w budowie jest kolejne 180 000 lokali mieszkalnych. Trafią one do sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat. Ponieważ budowy są realizowane na kredyt, deweloperzy muszą szybko zmienić lokum na gotówkę. W przeciwnym razie koszty kredytów i samych inwestycji będą dla nich rosły. Tak właśnie tworzy się presja na obniżanie cen zabudowy mieszkalnej. Może złagodzić ją rosnący popyt, ale obniżki stóp procentowych trwają od niedawna. Trzeba więc chwilę poczekać na reakcję potencjalnych kupców.

Popyt na kredyty hipoteczne powoli rośnie. Obecnie banki udzielają już prawie 20 000 kredytów miesięcznie, rok temu to było tylko 15 000 miesięcznie. Nic więc dziwnego, że sprzedaż mieszkań deweloperskich ostatnio wynosiła, ale tylko o 10 000 sztuk kwartalnie. Takie tempo sprzedaży sprawia, że sporo mieszkań pozostaje w ofercie i czeka na kupca dłużej. To właśnie relacja między lokalami mieszkalnymi, które są w ofercie lub budowie, a popytem wyznaczy tempo wzrostu cen w segmencie nieruchomości.

Ceny mieszkań spadają, ale wolniej

Uśrednione dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w trzecim kwartale 2025 przeciętna cena nowego mieszkania sprzedawanego na siedmiu największych rynkach nieruchomościowych w kraju spadła tylko o 0,7%. Z podobną korektą mieliśmy do czynienia na rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła na koniec września 14 300 złotych a w przypadku lokali z drugiej ręki około 13 500 złotych.

Dla potencjalnych inwestorów to ważne, ponieważ był to pierwszy kwartał nie tylko realnych, ale i nominalnych spadków cen. W tym kontekście znaczenia nabiera pytanie, czy trend ten się pogłębi.

Odpowiadając, analitycy zwracają uwagę na to, że na rynku nieruchomości trendy zmieniają się wolniej, niż na przykład w sektorze finansowym. Według modelu opracowanego przez bank ceny mieszkań będą spadały jeszcze do wiosny przyszłego roku, ale potem zaczną znów rosnąć. Skąd ta prognoza? Na rynek najpierw będą działać spadki stóp procentowych, ale potem wpłynie na niego rosnący popyt. Model ekonometryczny, z którego wynikają te obliczenia, łączy w sobie informacje dotyczące koniunktury gospodarczej oraz popytu i podaży. Jego analizy nie są oczywiście pewnikami, ale w przeszłości prawidłowo oceniły nastroje rynkowe.