W Polsce popyt na mieszkania wciąż jest wysoki, a ceny nadal nie spadają. Sposobem na zarobek na nieruchomościach jest nie tylko handel tymi już oddanymi do użytku, ale także prawami do mieszkań dopiero budowanych. Taki rodzaj inwestycji był szczególnie popularny w okresie boomu mieszkaniowego w połowie poprzedniej dekady. Dziś nie spotyka się go tak często, ale tego typu transakcje nadal się zdarzają.

Zarabianie na sprzedaży praw do mieszkania

Chodzi o sytuację, w której deweloper dopiero buduje nową nieruchomość, ale odbywa się sprzedaż praw znajdujących się w niej mieszkań. W takim przypadku osoba inwestująca wykupuje to prawo, a następnie sprzedaje je drożej osobie trzeciej. Prawo do mieszkania, które nie zostało jeszcze oddane do użytku jest bowiem wierzytelnością, której dłużnikiem jest firma deweloperska. Wierzytelność taką można odsprzedać w formie cesji komuś, kto będzie chciał zamieszkać w danym bloku. Z czasem wartość nieruchomości wzrasta i stąd za prawo do niej można zażądać więcej niż cena wyjściowa. Szczególnie w przypadku systemu sprzedaży, w którym początkowo wpłaca się tylko opłatę rejestracyjną będącą częścią całej kwoty sprzedaży. Takie transakcje są atrakcyjne ze względu na możliwość szybkiego zarobienia dużej kwoty pieniędzy.

Cesja a sytuacja na rynku

Cesję prawa do nieruchomości zawiera się w formie umowy cywilnej między cedującym a cedentem (osobą, która odkupuje to prawo). Nie zawsze jednak można to zrobić. Co prawda przepisy nie zabraniają zawierania tego typu transakcji, ale niektórzy deweloperzy zabezpieczają się, zawierając zakaz ich dokonywania w umowie sprzedaży prawa do nieruchomości. Deweloper jako dłużnik tej wierzytelności nie musi być informowany o jej scedowaniu na osobę trzecią, ale jeżeli nabywając prawo do nieruchomości podpisana była umowa, w której zawarta była klauzula zabraniająca cesji, to nie można jej dokonać.

Na liczbę transakcji tego typu wpływa sytuacja na rynku. Sprzedaż praw do budowanych nieruchomości najbardziej opłaca się, gdy popyt znacząco przewyższa podaż. Wtedy można znaleźć więcej chętnych na zakup prawa do mieszkania, którzy w dodatku będą gotowi zapłacić więcej, ponieważ na rynku nie ma wielu dostępnych ofert. W ostatnich latach jednak w Polsce podaż mieszkań jest bardzo duża, a ludzie nie mają problemu z ich zakupem.

Kiedy to się opłaca?

Sprzedaż praw do nieruchomości może się opłacać szczególnie w określonych sytuacjach. W przypadku posiadania prawa do mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, w której zwykle mieszkania wykupywane są najszybciej. Szanse na znalezienie chętnych na taką nieruchomość są znacznie większe, nawet za wyższą cenę. Podobnie jest w przypadku budowy małych osiedli. Tu również popyt często przewyższa podaż, a jeśli mieszkania “rozejdą” się szybko, to na prawie do jednego lub kilku z nich można szybko zarobić.

Warto jednak pamiętać o kwestiach podatkowych. Z punktu widzenia fiskusa sprzedaż praw do budowanego mieszkania różni się od sprzedaży istniejącego już mieszkania, jest bowiem sprzedażą praw majątkowych i nie może być zwolniona z podatku. Zyski z niej dolicza się więc do innych dochodów, co rodzi ryzyko trafienia do drugiego progu podatkowego i może spowodować konieczność zapłacenia podatku w wysokości 32 proc. Cesja praw do budowanej nieruchomości jest z tego punktu widzenia niekorzystna także dla nabywcy, który zapłaci 1 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych, którego nie musiałby płacić nabywając prawo do mieszkania bezpośrednio od dewelopera.