Po miesiącach oczekiwań na wyraźne korekty cenowe rynek mieszkaniowy w Polsce znów zaskakuje. Choć popyt osłabł, średnie ceny mieszkań nadal rosną. Dane z początku tego roku pokazują, że zapowiadane „ochłodzenie” rynku nie przełożyło się na realne obniżki cen.

Ceny rosną mimo słabszej sprzedaży

Z analiz przygotowanych przez portal Tabelaofert.pl wynika, że w styczniu 2026 roku średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła na wszystkich głównych rynkach objętych badaniem. Jednocześnie liczba sprzedanych lokali była wyraźnie niższa niż miesiąc wcześniej – w skali kraju spadek sięgał około 10 procent. To pokazuje, że wzrost cen nie jest dziś bezpośrednio powiązany z rosnącym popytem. Rynek funkcjonuje inaczej niż w latach boomu, a decyzje cenowe deweloperów coraz częściej wynikają z czynników strukturalnych, a nie presji zakupowej.

Średnia cena nie zawsze mówi całą prawdę

Eksperci zwracają uwagę, że wzrost średnich cen nie oznacza automatycznie, że wszystkie mieszkania drożeją. Jak tłumaczą analitycy Tabelaofert.pl, coraz większy wpływ na statystyki ma struktura sprzedawanej oferty. W styczniu na rynek trafiało więcej lokali w lepszych lokalizacjach lub o wyższym standardzie, co statystycznie podnosiło średnią cenę metra kwadratowego. Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl, podkreśla, że patrząc wyłącznie na średnie wartości, można odnieść wrażenie, że rynek sprzyja sprzedającym. Dane sprzedażowe pokazują jednak coś innego, popyt pozostaje ograniczony, a część inwestycji sprzedaje się wolniej niż jeszcze kilka kwartałów temu.

Duże różnice między miastami

Zmiany cen nie przebiegają równomiernie. Najsilniejsze wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano m.in. w Trójmieście, gdzie średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o ponad 11 procent. W innych miastach skala zmian była znacznie mniejsza, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się nawet symboliczne spadki. Analitycy zwracają uwagę, że lokalne rynki coraz mocniej się różnicują. Tam, gdzie nowa oferta jest ograniczona lub trafiają na rynek głównie droższe inwestycje, średnie ceny rosną szybciej. W miastach z większą liczbą tańszych lokali presja cenowa jest słabsza.

Nadal jest przestrzeń do negocjacji

Mimo rosnących średnich cen kupujący nie są całkowicie pozbawieni pola manewru. Jak wskazują dane, choć w styczniu więcej mieszkań drożało niż taniało, to skala obniżek była wyraźnie większa niż podwyżek. W praktyce oznacza to, że rabaty potrafią sięgać nawet kilku, a w pojedynczych przypadkach kilkunastu procent.

Stabilizacja zamiast gwałtownych zmian

Obraz rynku mieszkaniowego na początku 2026 roku jest bardziej złożony, niż sugerują same nagłówki o rosnących cenach. Z jednej strony średnie wartości idą w górę, z drugiej – popyt pozostaje ograniczony, a tempo wzrostu cen jest wolniejsze niż inflacja i dynamika wynagrodzeń. To stopniowo poprawia dostępność mieszkań, choć nadal daleko do wyraźnych przecen. W najbliższych miesiącach kluczowe znaczenie będzie miała nowa podaż i struktura wprowadzanych inwestycji. To one, bardziej niż same korekty cenników, zdecydują o tym, czy zapowiadane „tańsze mieszkania” faktycznie pojawią się na rynku.