W ostatnich miesiącach na polskim rynku mieszkaniowym zaczęły pojawiać się wyraźne oznaki wyhamowania dynamicznego wzrostu, który towarzyszył deweloperom w ostatnich latach. Dane za pierwsze półrocze 2025 roku nie pozostawiają złudzeń – popyt na nowe mieszkania spada, a wyjątkiem jest tylko jedno miasto. Czy mamy do czynienia z końcem mieszkaniowej hossy?

Z danych serwisu Otodom Analytics wynika, że w czerwcu 2025 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) sprzedano łącznie 3057 mieszkań. To aż o 18 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Tak duży spadek może zaniepokoić deweloperów, którzy przyzwyczaili się do stabilnego, a często wręcz rosnącego popytu.

Sprzedaż mieszkań spada – najbardziej w Katowicach

Katowice odnotowały najgłębszy spadek sprzedaży – o 22 proc. W innych dużych miastach, takich jak Łódź, Trójmiasto i Wrocław, obniżki wyniosły od 10 – 12 proc., a w Warszawie i Poznaniu – od 6 do 8 proc.. W tym niekorzystnym obrazie wyróżnia się jedynie stolica małopolski, gdzie sprzedaż nowych mieszkań w Krakowie wzrosła o 12 proc. rok do roku.

Zaskakujący powód wzrostu sprzedaży mieszkań w Krakowie

Choć dane z Krakowa mogą budzić optymizm, warto spojrzeć na nie w szerszym kontekście. W pierwszej połowie 2025 roku sprzedano tam 2,9 tys. mieszkań deweloperskich – to co prawda więcej niż rok wcześniej, ale wciąż znacznie mniej niż w najlepszych latach, kiedy to półroczna sprzedaż sięgała 5,5 tys. lokali.

Równocześnie w Krakowie istotnie zwiększyła się dostępność mieszkań – z niespełna 5 tys. w marcu 2024 r. do około 10 tys. w marcu 2025 r. Wyższa podaż oznacza większy wybór dla kupujących, co mogło przełożyć się na wzrost sprzedaży. Nie jest to więc wyłącznie efekt rosnącego zainteresowania, lecz także odbudowy oferty po wcześniejszym niedoborze.

Bogata oferta, ale mniejsze zainteresowanie

Na koniec czerwca 2025 roku deweloperzy w całym kraju oferowali ponad 62,1 tys. mieszkań – podobnie jak w maju, ale o 30 proc. więcej niż rok wcześniej. Mimo tego znacznego wzrostu podaży, sprzedaż spada, co może wskazywać na zmieniające się nastroje wśród klientów.

Co ciekawe, wyniki sprzedażowe osiągnięto bez żadnego aktywnego programu wsparcia zakupu mieszkań, co jeszcze niedawno miało istotny wpływ na popyt. To sugeruje, że rynek staje się bardziej wrażliwy na czynniki zewnętrzne, takie jak stopy procentowe, zdolność kredytowa, czy sytuacja gospodarcza.

Ceny mieszkań stabilne, ale z wyjątkami

Czerwiec 2025 przyniósł również korekty cen. W Warszawie odnotowano spadek średniej ceny za mkw o 0,7 proc. (do 17 547 zł), a we Wrocławiu o 0,6 proc. (13 977 zł). Największy wzrost nastąpił w Łodzi – o 0,9 proc. (11 456 zł).

W ujęciu rocznym tylko Wrocław zanotował spadek cen (-1,9 proc.), podczas gdy w innych miastach było drożej.

Choć trudno jeszcze mówić o trwałym załamaniu rynku, obecne dane mogą być sygnałem do większej ostrożności zarówno ze strony deweloperów, jak i potencjalnych nabywców. Z jednej strony obserwujemy rosnącą ofertę i pewną stabilizację cen, z drugiej – słabnący popyt, który może wynikać m.in. z niepewności ekonomicznej czy braku programu wsparcia kredytobiorców.