Indeks hedoniczny jest jedną z metod przedstawiania cen nieruchomości. W porównaniu do innych obrazuje on faktyczną sytuację na rynku, uwzględniając różnice w rodzaju sprzedawanych mieszkań.

Ceny nieruchomości pojawiające się w raportach najczęściej stanowią średnią kwotę transakcyjną na danym rynku. Oznacza to, że ich wysokość ustalana jest w oparciu o cenę sprzedaży kawalerki i apartamentu. Suma cen transakcyjnych podzielona przez powierzchnię sprzedanych lokali przedstawia średnią cenę za metr.

Czym innym jest jeszcze cena ofertowa, która również bywa wyznacznikiem oceny ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości. Jest to cena, za jaką sprzedający wystawiają swoje mieszkania. Z reguły między nią a ceną transakcyjną jest spora różnica, wynosząca od kilku do kilkunastu procent, a najbardziej widoczne jest to na rynku wtórnym. Wynika to przede wszystkim z przeszacowania ceny, na co wpływ ma nieznajomość rynku, chęć zarobienia jak największej kwoty, aspekt sentymentalny, który nie pozwala na obiektywną ocenę wad i zalet mieszkania, a także prowizja pośredników nieruchomości. Obecnie znaczna część ofert dostępnych na rynku wtórnym umieszczana jest tam przez pośredników, a ci również chcą zarobić na przeprowadzeniu transakcji kupna-sprzedaży. Właściciele nieruchomości nie zawsze godzą się na obniżenie ceny, a zarobek pośrednika pokrywany jest z ceny sprzedaży. Jest ona więc podnoszona o kilka procent, stanowiących wynagrodzenie agenta nieruchomości.

Dane te mogą być przydatne, jednak nie odzwierciedlają one rzeczywistej wartości mieszkań w określonej lokalizacji. Z tego powodu do przedstawienia danych o cenach nieruchomości stosuje się nieraz tzw. indeks hedoniczny. Dzięki tej metodzie dane analizuje się uwzględniając lokale o podobnych parametrach. Przykładowo, jeśli w ciągu kilku miesięcy sprzedawały się głównie mieszkania o średniej cenie 5000zł za metr, a w międzyczasie sprzedano kilka nieruchomości premium w cenie 15 000 zł za metr, to średnia cena transakcyjna znacznie wzrośnie, podczas gdy wysokość cen rynkowych się nie zmieni. Należy jednak wziąć pod uwagę, że będzie ona inna dla różnych rodzajów nieruchomości.

Po przemnożeniu średniej ceny transakcyjnej przez wartość indeksu hedonicznego powstaje cena hedoniczna, która uwzględnia korektę w atrybutach konkretnych nieruchomości, np. lokalizację, standard czy powierzchnię.

Indeks hedoniczny jest więc użytecznym narzędziem, pozwalającym przedstawić rzeczywisty obraz cen na rynku nieruchomości.