Polacy biorą dziś najwyższe w historii kredyty mieszkaniowe — w IV kwartale 2025 r. przeciętna nowa hipoteka wyniosła ok. 455 tys. zł, ale to nie znaczy, że zakup mieszkania stał się prostszy. Liczy się nie to, ile pożyczy bank, lecz także, ile kosztuje metr i jaką część domowego budżetu zjada rata. Dlatego lepszym barometrem jest Indeks Dostępności Mieszkaniowej: na koniec 2025 r. wynosił 78 (przy 100 w rekordowym 2017 r.). Portal RynekPierwotny.pl analizuje, skąd biorą się rekordy w kredytach i kiedy kupującym było najtrudniej.

Zdolność kredytowa rośnie, ale ceny szybciej

Rekordowe wartości nowych kredytów to w dużej mierze efekt poprawy zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Z raportu NBP wynika, że już w połowie 2025 r. jednoosobowe gospodarstwo mogło pożyczyć średnio ok. 441 tys. zł, a dwuosobowe aż 883 tys. zł — więcej niż w rekordowym wcześniej okresie sprzed czterech lat. Jak wskazują analizy rynku, same rekordowe kwoty kredytów to tylko część obrazu.

Jak podkreśla Andrzej Prajsnar z RynekPierwotny.pl, problem polega na tym, że równocześnie szybko rosły ceny mieszkań. W lutym 2020 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosiła 10 659 zł za m kw., a sześć lat później 19 546 zł za m kw. To pokazuje, jak bardzo rynek odjechał potencjalnym nabywcom, nawet mimo lepszej zdolności kredytowej.

Warto zwrócić uwagę na Indeks Dostępności Mieszkaniowej

Aby lepiej uchwycić realną dostępność mieszkań, eksperci posługują się Indeksem Dostępności Mieszkaniowej M3 opracowanym przez Centrum AMRON. Uwzględnia on m.in. ceny mieszkań, wynagrodzenia, koszty utrzymania i oprocentowanie kredytów.

W analizach indeks odnosi się do modelowej rodziny „2+1” i mieszkań o powierzchni 45–55 m kw. w największych miastach. Po przeskalowaniu jego najwyższy poziom — z I kw. 2017 r. — przyjęto jako 100. Dzięki temu można porównać, jak zmieniała się dostępność mieszkań od boomu 2005–2008 aż do końca 2025 r.

Najgorsze lata dla kupujących: 2007 oraz 2022–2023

Dane historyczne pokazują dwa wyraźne dołki dostępności mieszkań. Pierwszy przypadł na okres boomu sprzed globalnego kryzysu finansowego. W III kw. 2007 r. indeks spadł do 43, czyli o 57 proc. poniżej rekordu z 2017 r. Wtedy wysokie ceny i łatwy kredyt stworzyły warunki sprzyjające pęknięciu bańki cenowej, a dochody nie nadążały za rynkiem.

Drugi dołek to lata 2022–2023. Gwałtowne podwyżki stóp przełożyły się na drogie kredyty i tąpnięcie akcji kredytowej. Dostępność mieszkań spadła wtedy o ok. 35–40 proc. względem 2017 r. Poprawa przyszła w drugiej połowie 2023 r., ale w dużej mierze dotyczyła tylko beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

W tym roku jest szansa na poprawę

Na koniec IV kw. 2025 r. indeks wyniósł 78, czyli wyraźnie więcej niż 66 rok wcześniej. Początek 2026 r. mógł przynieść dalszą poprawę, ale pojawiły się nowe niewiadome: w marcu widać było pierwsze wzrosty oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, a rynki znów zaczęły brać pod uwagę scenariusz wyższych stóp.

Oznacza to, że wysoka liczba udzielonych kredytów nie jest równoznaczna z rekordową dostępnością mieszkań. Dziś jest lepiej niż w najtrudniejszych momentach ostatnich lat, ale do historycznych czasów, sprzyjających kupującym nieruchomości, wciąż daleko.