Na przełomie nowego roku na rynek trafia sporo nowych mieszkań. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ich średnia powierzchnia w zależności od liczby pokoi, nie zmieniała się znacząco w ciągu ostatniego roku. Jednak statystyki pokazują, że średni metraż nowej zabudowy mieszkalnej powoli spada. Zjawisko to nie jest łatwe do uchwycenia, bo przebiega z różnym natężeniem w zależności od miasta i regionu.

Czy nowe mieszkania są coraz mniejsze?

Przeciętne nowe mieszkanie oferowane na największych rynkach zamyka się obecnie w powierzchni około 53 metrów kwadratowych. Czy rzeczywiście w poprzednich latach metraże były większe? Dzięki analizie witryny RynekPierwotny.pl wiemy, że typowa kawalerka kupowana od dewelopera na największych rynkach, w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczyła sobie od 30 do 33 metrów kwadratowych. Lokum dwupokojowe zamykało się średnio w metrażu od 41 do 43 metrów kwadratowych. Według autorów zestawienia średni metraż na rynku pierwotnym powoli spada. Jednak intensywność zmian w tym zakresie jest mocno zróżnicowana regionalnie.

Na zmiany w metrażu mieszkań na rynku pierwotnym wpływa wiele czynników. Należą do nich nie tylko potrzeby klientów, ale i dostępność gruntów czy specyfika lokalnych inwestycji mieszkaniowych. Średnią powierzchnię wszystkich lokali w ofercie kształtują też zmiany udziału dostępnych mniejszych i większych mieszkań.

Już w poprzednie opracowania przygotowywane przez RynekPierwotny.pl wskazywały, że spośród największych miast lokale mieszkalne mniejsze od średniej powstają na przykład w Łodzi.

Według statystyk BIG DATA RynekPierwotny.pl z listopada 2025 powierzchnia użytkową dostępnych mieszkań deweloperskich utrzymywała się na poziomie:

• Warszawa – 54,2 m kw.
• Kraków – 53,2 m kw.
• Łódź – 50,1 m kw.
• Wrocław – 51,8 m kw.
• Poznań – 53,4 m kw.
• Trójmiasto – 53,5 m kw.
• Katowice i inne miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 54,3 m kw.
• Szczecin – 49,1 m kw.
• Bydgoszcz – 53,3 m kw.
• Lublin – 50,9 m kw.
• Białystok – 49,7 m kw.
• Kielce – 47,7 m kw.
• Rzeszów – 55,6 m kw.
• Olsztyn – 52,7 m kw.

Dzięki tym informacjom możemy jasno ocenić, że w Łodzi powstają mniejsze mieszkania, ale nie odstają one wyraźnie od średniej krajowej. Gdy eksperci skupili się na zbadaniu metrażu nowych lokali w największych miastach, okazało się, że każdy z tych regionów idzie nieco inną ścieżką. Oznacza to, że wyznaczenie ogólnokrajowych trendów w metrażu na rynku pierwotnym jest obecnie trudne.

Eksperci wzięli pod uwagę zmiany średniej powierzchni nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów w siedmiu dużych miastach w okresie od maja 2020 do listopada 2025. Do grupy analizowanych metropolii należały Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice/GZM. Opracowanie pokazało, że mimo ogólnego trendu spadkowego na przykład we Wrocławiu mieszkania oferowane pod koniec listopada 2025 były nawet nieco większe niż pięć lat wcześniej.

Warto przy tym zauważyć, że zmniejszyły się różnice pomiędzy średnią powierzchnią oferowanych lokali mieszkalnych w różnych miejscowościach. Może być to skutek stopniowego zacierania się różnic między lokalnymi preferencjami i ograniczeniami finansowymi.