Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę, która może na lata podzielić kraj na dwa światy. Z jednej strony mamy duże miasta i ich przedmieścia z wciąż silnym popytem. Z drugiej mniejsze ośrodki, obszary wiejskie i część regionów przemysłowych, gdzie depopulacja i spadająca liczba gospodarstw domowych mogą doprowadzić do nadpodaży mieszkań i spadku cen. Tak wynika z analiz ekonomistów Credit Agricole oraz wypowiedzi dr. Jakuba Borowskiego, głównego ekonomisty banku.

Luka mieszkaniowa znika, ale nie wszędzie

Czym jest luka mieszkaniowa? To deficyt lokali względem liczby gospodarstw domowych. Najnowszy raport Credit Agricole obrazuje różnicę między liczbą dostępnych mieszkań (po odjęciu pustostanów) a liczbą gospodarstw domowych. Prognozy przewidują, że do roku 2045 problem niedoboru powinien zniknąć. Mieszkania będą dostępne nawet w największych miastach. Co więcej, liczba pustostanów w całym kraju może w tym czasie dojść do 1,7 miliona.

Na podstawie dostępnych danych bank prognozuje, że jeszcze w bieżącej dekadzie luka mieszkaniowa zacznie zanikać. Najpierw zjawisko to dotknie mniejszych miast, terenów wiejskich oraz Górnego Śląska. W dalszej perspektywie (do 2045 roku) może to nastąpić także w największych metropoliach. W skali całego kraju oznacza to pojawienie się znacznej liczby pustostanów.

Rynek wielu prędkości

Dr Jakub Borowski mówi wprost o „rynku mieszkaniowym wielu prędkości”. W rozmowach z „Rzeczpospolitą” specjalista podkreśla, że za 15–20 lat różnice między lokalnymi rynkami nieruchomości staną się bardzo wyraźne. W największych miastach, razem z ich strefami podmiejskimi, popyt na mieszkania powinien pozostać relatywnie silny. W pozostałej części kraju może dojść do stagnacji lub wręcz regresu.

Borowski zwraca uwagę, że przez lata w Polsce utrwaliło się przekonanie, iż zakup mieszkania to zawsze dobra inwestycja, niemal pozbawiona ryzyka. Tymczasem wyniki analiz demograficznych i projekcji liczby gospodarstw domowych pokazują coś innego. Obniżki cen wywołane przez spadek liczby gospodarstw domowych mogą spowodować, że takie inwestycje okażą się zupełnie nietrafione.

Depopulacja i samonapędzająca się spirala

Kluczowym czynnikiem tej zmiany jest demografia. Prognozy zakładają spadek liczby gospodarstw domowych w Polsce nawet o około 2 miliony w perspektywie dwóch dekad. W połączeniu z dotychczasowym tempem budowy mieszkań prowadzi to do scenariusza trwałej nadpodaży lokali w części kraju.

Zmiany mają charakter nie tylko ekonomiczny, lecz także społeczny. Borowski ostrzega, że depopulacja może przybrać formę spirali. Im mniej mieszkańców, tym słabsza infrastruktura lokalna, uboższa oferta usług publicznych i mniejszy komfort życia. To z kolei motywuje kolejne osoby do wyjazdu, pogłębiając problem pustostanów i spadku wartości nieruchomości. W skrajnych przypadkach eksperci mówią nawet o ryzyku tworzenia się miast widm.