W Polsce dużo się mówi o wysokich cenach mieszkań. Drożyzna ma konkretne powody, a należą do nich między innymi rosnące koszty budowy, trudno dostępne grunty budowlane czy wymagania formalne narzucane deweloperom. Przez to od 2020 średnie stawki za metr na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 15%, a w dużych miastach podwyżki tego rodzaju sięgały nawet 30%.

Dlaczego mieszkania drożeją tak szybko?

W największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrosty cen nieruchomości w latach 2022-2024 osiągnęły nawet 30%. Jednym z najważniejszych czynników, który miał na to wpływ, był znaczący wzrost kosztów budowy. Tylko w 2024 skoczył on o około 18% w skali rok do roku. O wzrostach kosztów w segmencie budowlanym świadczą też dane GUS. Według nich w II kwartale 2025 średni koszt budowy 1 metra kwadratowego nowej zabudowy mieszkalnej wyniósł 6 973 złotych. W ciągu ostatnich lat wzrosły też koszty robocizny w segmencie budowlanym.

W 2025 można mówić o stabilizacji najważniejszych kosztów związanych z budową mieszkań. Jednak w latach 2021-2022 ceny materiałów rosły nawet o ponad 30% rok do roku. Na szczęście nie każdy rodzaj materiału budowlanego drożał w tym samym tempie. Na przykład stal, styropian i wełna mineralna, czy drewno potrafiły podrożeć nawet o 100% w okresie pandemii i na początku wojny w Ukrainie. Wzrosty te były jednak przede wszystkim spekulacyjne. Obecnie ceny wymienionych budulców spadły przede wszystkim przez niski popyt. Nie zmienia to faktu, że patrząc od 2020, wymienione materiały budowlane podrożały o około 40%.

Drożeją nie tylko materiały budowlane

Równocześnie z podwyżkami cen materiałów budowlanych rosną ceny gruntów nadających się pod budowę. Ich wartość rośnie, ponieważ polscy inwestorzy borykają się z niedoborem tego typu terenów. Działki budowlane w największych miastach w ostatnich latach podrożały o 20-30%. W atrakcyjnych lokalizacjach korekta cen w górę osiągnęła nawet 100%. W świetle tych faktów nie dziwi, że udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania potrafi obecnie sięgać nawet 24%.

Deweloperzy zaznaczają, że dodatkowym czynnikiem, który winduje stawki za metr na rynku pierwotnym, są nowe przepisy budowlane. Obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych podniósł koszty inwestycji średnio o 5 do 15%. Jeśli lokal mieszkalny kosztuje 15 000 złotych za metr, to taki wzrost oznacza cenę wyższą o 750 do 1500 złotych za metr.W sierpniu 2025 wycofano obowiązek parkingowy, gdyby tak się nie stało, lokale mieszkalne byłyby obecnie jeszcze droższe. Warto jednak pamiętać, że na cenę nieruchomości mieszkalnej wpływają też inne zmiany prawne na przykład dotyczące jakości energetycznej budynków. Nowoczesna zabudowa, spełniająca aktualne normy wymaga większych nakładów inwestycyjnych. Od stycznia 2026 roku, zaczną również obowiązywać nowe zasady dotyczące miejsc doraźnego schronienia. Oznacza to obowiązek wzmocnienia podziemnych części budynku, na co potrzeba więcej stali i betonu. Z pewnością będzie to źródło kolejnych podwyżek, które przynajmniej po części obciążą kupców.