viperagp/bigstockphoto.com

Ustalenie wartości mieszkania jest istotne nie tylko przy jego sprzedaży, ale również przy zakupie. Każda transakcja z udziałem nieruchomości powinna być poprzedzona analizą rynku, by poznać cenę, jaka jest adekwatna dla danej nieruchomości.

Wycenę mieszkania można zlecić rzeczoznawcy majątkowemu. Za opłatą dokona on szczegółowej analizy nieruchomości, jej stanu technicznego, lokalizacji, oraz rynku nieruchomości, a wnioski przedstawi w dokumencie zwanym operatem szacunkowym. Wskaże w nim cenę oszacowania, czyli wartość nieruchomości, jaką można za nią uzyskać na danym rynku w danym czasie.

Jeśli jednak nie chcemy narażać się na koszty, wyceny możemy dokonać samodzielnie. Można to zrobić na kilka sposobów, jednak najłatwiejszym i najpewniejszym jest przejrzenie ofert nieruchomości z okolicy i ustalenie ceny tej sprzedawanej lub kupowanej porównując ją z innymi podobnymi ofertami.

Przez oferty podobne należy mieć na uwadze nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, w podobnej lokalizacji, czy o tej samej wielkości. Na cenę nieruchomości ma bowiem wpływ wiele czynników. Oto te, które należy brać pod uwagę dokonując wyceny.

Lokalizacja

Mówi się, że w mieszkaniu można zmienić wszystko, poza lokalizacją. I jest w tym wiele prawdy, co potwierdzają ceny nieruchomości w atrakcyjnych miejscach. Szczególnie w dużych miastach – w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku, czy Krakowie, ceny nieruchomości położonych w centrum, albo w innych atrakcyjnych lokalizacjach (np. z widokiem na morze, czy Motławę) osiągają zawrotne wartości zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Wynika to nie tylko z prestiżu takiego miejsca, ale również z ograniczonych zasobów działek budowlanych, które niedługo się tam po prostu skończą. Wówczas w obiegu nie będzie już nowych inwestycji, a jedynie mieszkania posiadające właściciela, który będzie mógł dyktować za nie dowolną cenę.

Stan techniczny i powierzchnia

Mieszkania do remontów osiągają najniższe ceny, szczególnie jeśli wymagają poważnych, inwazyjnych napraw, jak wymiana instalacji, okien, czy podłóg. Jeśli któryś z tych elementów był niedawno wymieniany, wówczas należy to zaznaczyć w ofercie, która automatycznie zyskuje na wartości. Im większe mieszkanie, tym wyższa jego cena jako całości, jednak należy pamiętać, że najwięcej za metr płaci się przy małych metrażach. Mieszkania większe mają korzystniejsze stawki za metr kwadratowy.

Standard wykończenia

Wiele ofert mieszkań zatytułowanych jest „do wprowadzenia od zaraz”, co oznacza, iż mieszkanie nadaje się do zamieszkania, posiada działające instalacje i niezbędne sprzęty, wykończenie, czasem nawet umeblowanie. Jednak pod tym hasłem kryć się mogą różne rzeczy. Dla niektórych „do zamieszkania” będzie mieszkanie, w którym remont przeprowadzany był 15 lat temu, dla innych taka oferta jest równoznaczna z ofertą „do remontu”. Dlatego określenia takiego należy unikać, a trzeba skupić się na szczegółach. Zweryfikować, co składa się na owo wykończenie, w jakim stanie są okna, podłogi i ściany, jakiej jakości użyto materiałów. Cenę mieszkania mocno podnoszą wysokiej klasy materiały takie jak egzotyczne drewno, czy marmur, który może być użyty do wykończenia łazienki. Na standard wykończenia składają się również detale i staranność, z jaką zostały wykonane prace budowlane. Przerwy miedzy panelami, czy brak listew przypodłogowych automatycznie ten standard obniżają.

Udogodnienia

Wszystko co poprawia komfort mieszkania i codzienne funkcjonowanie – balkon, taras, ogródek, piwnica, garaż, wpływa na wyższą cenę mieszkania. Im większe, tym wyższa cena nieruchomości. Są to więc również elementy, które należy brać pod uwagę dokonując wyceny.