Katowice postanowiły naliczać deweloperom niemal trzydziestokrotnie wyższy podatek od gotowych, niesprzedanych lokali – i to z korektą pięć lat wstecz. Niesprzedane mieszkania nie będą już traktowane jako lokale mieszkalne, ale jako lokale, które służą prowadzeniu działalności gospodarczej. Do podobnych zmian nawołuje część radnych Krakowa. Czy śladami Katowic pójdzie więcej samorządów?

Podatkowa rewolucja w Katowicach

W Katowicach wybuchł spór między władzami miasta a branżą deweloperską o wysokość podatku od nieruchomości. Miasto zdecydowało, że gotowe, ale niesprzedane mieszkania w ofercie deweloperów powinny być objęte stawką podatku od nieruchomości właściwą dla działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że lokale jeszcze niezamieszkałe, nie będą traktowane jak mieszkania, ale jak część działalności gospodarczej dewelopera. Urzędnicy już zaczęli wysyłać do firm wezwania do zapłaty podatku na kwoty znacznie wyższe niż dotychczas. Różnica jest ogromna, ponieważ w 2025 roku stawka maksymalna wynosi 1,19 zł/mkw. dla lokali mieszkalnych i 34,00 zł/mkw. dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności. Takie zmiany oznaczają zatem niemal 30-krotną podwyżkę dla firm deweloperskich. Co więcej, deweloperzy powinni złożyć korektę za poprzednich pięć lat.

Skąd decyzja o wprowadzeniu takich zmian? Władze Katowic powołują się na uchwałę NSA, z której wynika, że stawka preferencyjna dotyczy wyłącznie lokali faktycznie pełniących funkcję mieszkalną – czyli wykorzystywanych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że jeśli w lokalu mieszka właściciel lub najemca, to zapłaci podatek niższy, a jeśli lokal jest pusty i czeka na sprzedaż – to gmina może go potraktować jak towar i naliczyć podatek wyższy. Polski Związek Firm Deweloperskich nie zgadza się jednak z takim postawieniem sprawy i zapowiada odwołanie się od decyzji władz Katowic.

Jakie to może przynieść konsekwencje dla rynku nieruchomości?

Spór między urzędnikami a firmami deweloperskimi może zmienić rynek nieruchomości. Deweloperzy już zapowiadają, że będą składać odwołania i skargi do WSA. Eksperci podatkowi przewidują, że takie spory mogą trwać wiele lat, a ich rozstrzygnięcie będzie miało duży wpływ na przyszłość rynku nieruchomości w Polsce. W najbliższym czasie decyzja katowickich władz może natomiast wywołać kilka efektów. Może nastąpić wzrost sprzedaży mieszkań, gdyż deweloperzy mogą zacząć oferować większe rabaty. Niestety istnieje też duże prawdopodobieństwo, że ceny mieszkań wzrosną, bo część podwyżek uderzających w deweloperów zostanie przerzucona na klientów. Ponadto może spaść liczba nowych inwestycji, szczególnie u lokalnych deweloperów z ograniczonym kapitałem.

A co się wydarzy w dalszej perspektywie? Możliwe są dwa scenariusze. Jeśli sądy potwierdzą interpretację Katowic, wyższe podatki dla deweloperów staną się nowym standardem w całej Polsce. Jeśli jednak orzecznictwo ją zakwestionuje, samorządy stracą narzędzie do walki z pustostanami, a deweloperzy zyskają większą przewagę.