Sprawy sporne związane z wadami budowlanymi, w których stronami są wspólnoty i deweloperzy, już niedługo będą prostsze. Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje ułatwić wspólnotom mieszkaniowym dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi. Dotyczy to wad w częściach wspólnych nieruchomości. W praktyce chodzi na przykład o cieknący dach, pękające ściany czy błędy konstrukcyjne schodów.

Wspólnoty bardziej samodzielne

Obecnie, żeby dochodzić roszczenia od dewelopera, wspólnota mieszkaniowa musi zebrać cesje od właścicieli mieszkań. Na podstawie tych dokumentów przenoszą oni swoje prawa i obowiązki związane z dochodzeniem roszczeń od dewelopera na wspólnotę mieszkaniową. Po zmianach powództwa takie będą mogły wychodzić od lokatorów. Jak komentuje adwokat Małgorzata Durlej-Piotrowska, jest to bardzo pożyteczna zmiana. Dzięki niej zniknie uciążliwy dla wspólnot mieszkaniowych proces zbierania cesji.

W planach ministerstwa jest realne ułatwienie wspólnotom mieszkaniowym dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Obecnie stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. Aby powództwo od wspólnoty było możliwe, stosuje się wspomnianą już cesję. Dopiero po jej uzyskaniu zarządca może wystąpić z powództwem do sądu.

Jak łatwo sobie wyobrazić, zbieranie tego typu dokumentów od wszystkich lokatorów z prawami własności jest uciążliwe. Gdy choć jeden mieszkaniec nie dostarczy dokumentu, proces sądowy nadal jest możliwy, ale prawo do dochodzenia roszczeń zostaje ograniczone. Zmiany prawne mają to wszystko uprościć. Co ważne, obecnie wspólnota może wytoczyć powództwo tylko w imieniu tych, którzy cesję przekazali.

Radca prawny Karolina Trzeciak-Wach zaznacza, że w zależności od tego, ile udziałów posiadają osoby, które przekazały cesję, takiej procentowo kwoty dotyczącej naprawienia szkody wspólnota może teraz żądać od dewelopera. Reszta mieszkańców, jeśli chce, ma prawo dochodzić swoich roszczeń indywidualnie.

Realna pomoc dla dużych wspólnot

Obecnie prawo jest uciążliwe szczególnie dla dużych wspólnot mieszkaniowych. Jeśli zarządca ma pod swoją pieczą na przykład tysiąc lokali, zebranie cesji w razie kłopotów z deweloperem będzie prawdziwym wyzwaniem. Jednak, jak tłumaczy adwokat Małgorzata Durlej-Piotrowska, to ważne, by to właśnie wspólnota dochodziła praw mieszkańców budynków, którymi zarządza. Dlaczego? Ponieważ podmiot taki posiada lepsze zaplecze prawne i techniczne w zakresie oceny przyczyny wady i jej szacowanej wartości. Choćby dzięki temu wspólnota jest w takich sporach bardziej skuteczna niż jej pojedynczy członkowie.

W świetle tych faktów zasadne jest, aby zarządca mógł wystąpić z powództwem dotyczącym wad budowlanych bez obowiązku zbierania cesji od mieszkańców. Jak zaznaczają prawnicy, obecnie zdarza się, że niektórzy nieufni mieszkańcy nie chcą przekazywać tego typu dokumentów z obawy o to, jak zostaną one wykorzystane. To dodatkowe utrudnienia, bez których proces z deweloperem i tak jest dla wspólnoty trudny. Po wejściu w życie zmian procedura ta będzie prostsza, ale nie oznacza to, że nie będzie wymagać wysiłku.