Prawo lokatorskie to szczególny tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, który funkcjonuje w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Nie daje on prawa własności do mieszkania, lecz uprawnienie do jego używania na zasadach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w statucie danej spółdzielni. Jest to jedna z najstarszych form korzystania z lokali w zasobach spółdzielczych, dziś spotykana coraz rzadziej, ale nadal obecna w wielu budynkach.

Prawo lokatorskie polega na tym, że członek spółdzielni uzyskuje prawo do zamieszkiwania w konkretnym lokalu, ale nie staje się jego właścicielem. Lokal pozostaje własnością spółdzielni, a lokator nie może nim swobodnie dysponować. Oznacza to brak możliwości sprzedaży, darowizny czy obciążenia lokalu hipoteką.

Prawo to powstaje najczęściej po wniesieniu wkładu mieszkaniowego i zawarciu umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wysokość wkładu jest z reguły znacznie niższa niż cena rynkowa mieszkania, co historycznie czyniło tę formę bardzo dostępną.

Kluczowe cechy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu to:

• brak prawa własności lokalu,
• brak możliwości sprzedaży lub wynajmu osobom trzecim,
• ścisły związek z członkostwem w spółdzielni,
• możliwość dziedziczenia tylko w ograniczonym zakresie,
• obowiązek wnoszenia opłat eksploatacyjnych.

Prawo lokatorskie ma charakter niezbywalny. Oznacza to, że nie można go przenieść na inną osobę w drodze umowy. Po śmierci lokatora nie wchodzi ono wprost do masy spadkowej, choć ustawa przewiduje możliwość wstąpienia w stosunek prawny przez osoby bliskie, o ile spełnią określone warunki.

W przypadku śmierci osoby posiadającej prawo lokatorskie nie dochodzi do klasycznego dziedziczenia jak przy własności. Małżonek, dzieci lub inne osoby stale zamieszkujące z lokatorem mogą ubiegać się o ustanowienie prawa na swoją rzecz. Jeżeli nikt nie spełni warunków, prawo wygasa, a spółdzielnia może rozdysponować lokalem ponownie.

W takim przypadku wkład mieszkaniowy podlega rozliczeniu. Spadkobiercy mogą otrzymać jego równowartość, pomniejszoną o ewentualne zobowiązania wobec spółdzielni.

Prawo lokatorskie ma charakter wyłącznie użytkowy i ochronny, z tego względu tego typu lokale nie pojawiają się na wolnym rynku nieruchomości i nie mogą być przedmiotem klasycznej transakcji kupna-sprzedaży.

W wielu przypadkach możliwe jest przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności. Wymaga to najczęściej:

• spłaty ewentualnych zobowiązań wobec spółdzielni,
• uregulowania stanu prawnego gruntu,
• złożenia wniosku o przekształcenie prawa lokatorskiego na prawo własnościowe.