Rząd pracuje nad zmianami w ustawie o własności lokali, które mogą znacząco wpłynąć na właścicieli mieszkań wykorzystywanych komercyjnie oraz lokali usługowych. Jeśli nowe przepisy wejdą w życie, część właścicieli będzie musiała liczyć się z wyższymi opłatami na rzecz wspólnoty.

Obecnie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są najczęściej rozliczane proporcjonalnie do udziałów poszczególnych właścicieli. W praktyce oznacza to, że mieszkanie wykorzystywane wyłącznie przez jedną rodzinę może ponosić podobne obciążenia jak lokal usługowy odwiedzany codziennie przez dziesiątki klientów lub apartament wynajmowany turystom przez cały rok.

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma umożliwić wspólnotom mieszkaniowym odejście od tej zasady. Właściciele lokali będą mogli podjąć uchwałę wprowadzającą odmienne zasady rozliczania kosztów, jeśli sposób użytkowania danego lokalu generuje dodatkowe wydatki związane z funkcjonowaniem budynku.

Kto może zapłacić więcej?

Projektowane przepisy są skierowane przede wszystkim do właścicieli lokali usługowych oraz mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy. To właśnie te nieruchomości najczęściej powodują większe obciążenie części wspólnych budynku.

Przykładem mogą być gabinety usługowe czy biura, które generują wzmożony ruch klientów. W takich przypadkach szybciej zużywają się windy, domofony, drzwi wejściowe oraz powierzchnie wspólne. Podobnie wygląda sytuacja w budynkach, gdzie funkcjonują apartamenty wynajmowane turystom. Duża rotacja gości oznacza częstsze korzystanie z klatek schodowych, parkingów czy infrastruktury technicznej.

Nie wystarczy sama decyzja mieszkańców

Projekt przewiduje jednak istotne zabezpieczenie przed nadużyciami. Wspólnota nie będzie mogła dowolnie podnosić opłat wybranym właścicielom jedynie na podstawie subiektywnych opinii mieszkańców.

Każda zmiana będzie musiała zostać poparta odpowiednią kalkulacją kosztów. Wspólnota będzie zobowiązana wykazać, że dodatkowe wydatki rzeczywiście wynikają ze sposobu korzystania z konkretnego lokalu. Mogą to być na przykład wyższe koszty sprzątania, częstsze naprawy elementów wspólnych czy konieczność dostosowania instalacji technicznych do specyfiki prowadzonej działalności.

Jak wysokie mogą być dodatkowe opłaty?

W większości przypadków nie należy spodziewać się drastycznych podwyżek. Nowe przepisy mają służyć pokrywaniu rzeczywistych kosztów, a nie nakładaniu sankcji na określone grupy właścicieli.

Jeżeli zwiększona intensywność użytkowania budynku spowoduje wzrost kosztów sprzątania klatki schodowej z 500 do 750 zł miesięcznie, dodatkowe 250 zł mogłoby zostać przypisane właścicielowi lokalu generującego te wydatki.

Największe kontrowersje budzi kwestia precyzyjnego określenia wysokości dodatkowych kosztów. W wielu przypadkach trudno będzie jednoznacznie ustalić, jaka część wydatków wspólnoty wynika z działalności konkretnego lokalu. Problemem będzie przede wszystkim udowodnienie związku pomiędzy określonym kosztem a sposobem użytkowania nieruchomości.

Co oznaczają zmiany dla rynku nieruchomości?

Planowana nowelizacja wpisuje się w szerszy trend dostosowywania prawa do zmieniających się realiów rynku nieruchomości. Coraz więcej budynków mieszkaniowych pełni bowiem również funkcje komercyjne, a popularność najmu krótkoterminowego stale rośnie.

Jeżeli przepisy zostaną uchwalone, wspólnoty mieszkaniowe zyskają nowe narzędzie do bardziej sprawiedliwego rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości. Jednocześnie właściciele mieszkań wykorzystywanych w celach biznesowych będą musieli uwzględnić w swoich kalkulacjach możliwość ponoszenia wyższych opłat eksploatacyjnych.