W marcu 2026 z inicjatywy Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego do sejmu trafił projekt ustawy zmieniającej ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. Jego celem są ważne zmiany w systemie, które miałyby zacząć obowiązywać od 2027 roku. Podstawowa różnica po zmianach to oparcie wysokości podatku na wartości mieszkania, a nie jak dotąd na jego metrażu. Część specjalistów widzi w tym podatek katastralny wprowadzony szybko i po cichu.

Temat podatku katastralnego wraca

Jak wspominaliśmy, projekt grupy posłów Lewicy przewiduje, że podstawą opodatkowania nieruchomości mieszkalnych będzie ich wartość. Jak nie trudno zauważyć jest to ten sam mechanizm, jaki stosuje się przy taksie katastralnej. Tym razem byłby ograniczony tylko do mieszkań i domówi jednorodzinnych. Nie zmienia to faktu, że wraz z tym pomysłem wraca problem związany ze stworzeniem odpowiedniego rejestru wartości nieruchomości. Obecnie takiego rządowego zestawienia nie ma. W naszym kraju nie przeprowadzono jeszcze też powszechnej taksacji nieruchomości, która określi wartości katastralne nieruchomości. Jak w takich warunkach zmienić model podatkowy zgodnie z nowym pomysłem?

Mimo braku ogólnokrajowego rejestru projekt przewiduje, że podstawą opodatkowania nieruchomości mieszkalnych będzie ich wartość. Podstawą wyliczania podatku będzie alternatywnie:

• iloczyn m2 ich powierzchni użytkowej oraz średniej ceny transakcyjnej m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na terenie gminy, w której znajduje się przedmiot opodatkowania (mieszkanie lub dom jednorodzinny), podanej na dzień 30 września roku poprzedzającego rok podatkowy, na który ustalana jest wysokość podatku, w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, o którym mowa w rozdziale 8a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

albo

• iloczyn m2 powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określanego przez wojewodę na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Według autorów projektu aktualnie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określany przez wojewodę jest jedynym parametrem, który może posłużyć jako podstawa ustalenia wartości budynków i lokali mieszkalnych. Zdaniem pomysłodawców będzie to jednak rozwiązanie przejściowe. Od 2 czerwca 2027 r. zaczną obowiązywać przepisy o Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Na podstawie zebranych tam danych będzie można wyliczać taksy już w 2028.

W omawianym projekcie wymiar i stawka podatku w odniesieniu do konkretnego mieszkania lub domu jednorodzinnego zależeć będzie od tego, ile takich nieruchomości jest własnością danego podatnika. W roku 2027 w przypadku, kiedy podatnik będzie posiadał jeden lub dwa przedmioty opodatkowania (domy jednorodzinne lub mieszkania) stawka podatku wyniesie 0,02% wartości tych nieruchomości. W praktyce oznacza to, że zmiany, jeśli wejdą, będą szybie i obejmą też osoby, które posiadają tylko jedną nieruchomość.

Propozycja rodzi obecnie sporo wątpliwości. Problemem jest pozostawienie bez zmian nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczą. Do tej pory nie wiadomo jak organy podatkowe czyli gminy będą oceniać sytuacje mieszane, gdy najem jest po części biznesowy i prywatny.