W najbliższych dekadach kluczowym czynnikiem kształtującym polski rynek mieszkaniowy stanie się demografia. Zmiany liczby ludności, jej struktury wiekowej oraz migracji będą miały większy wpływ na popyt i ceny mieszkań niż krótkookresowe cykle koniunkturalne czy poziom stóp procentowych. Dane GUS i analizy NBP jednoznacznie wskazują, że Polska wchodzi w okres głębokich przemian demograficznych, których skutki będą długotrwałe.

Według prognoz GUS liczba ludności Polski spadnie z ponad 37 mln obecnie, do około 36,6 mln w 2030 roku i 35,3 mln w 2040 roku, a w dalszej perspektywie nawet do około 33 mln. W wariantach skrajnych, przy bardzo niskiej dzietności, populacja może zmniejszyć się do 28-29 mln pod koniec wieku.

Zmiany potrzeb starzejącego się społeczeństwa

Równocześnie społeczeństwo będzie się szybko starzeć. Z danych Eurostatu i GUS wynika, że w 2060 roku osoby w wieku 60 plus mogą stanowić ponad 38 proc. populacji. Oznacza to fundamentalną zmianę struktury popytu mieszkaniowego.

Starzenie się społeczeństwa przełoży się na inne potrzeby lokalowe. Seniorzy częściej mieszkają samotnie lub w parach, preferują mniejsze mieszkania, łatwe w utrzymaniu, położone blisko usług, transportu publicznego i opieki zdrowotnej. Znaczenia nabierają budynki bez barier architektonicznych, z windą, podjazdami i możliwością dostosowania wnętrz.

Wraz z tym trendem będzie rosło zapotrzebowanie na mieszkalnictwo wspomagane oraz osiedla senioralne, które dziś w Polsce dopiero się rozwijają, a w dłuższym horyzoncie mogą stać się ważną częścią rynku.

Seniorzy będą sprzedawać swoje duże mieszkania

Jednocześnie starzenie się właścicieli dużych mieszkań rodzinnych może zwiększać podaż lokali o większym metrażu na rynku wtórnym. Po wyprowadzce dzieci lub śmierci współmałżonka część gospodarstw będzie decydować się na sprzedaż mieszkań o powierzchni przekraczającej potrzeby jednej osoby, aby kupić lokale mniejsze i tańsze w utrzymaniu.

Czynnikiem częściowo równoważącym negatywne trendy demograficzne pozostają migracje. Największe miasta notują dodatnie saldo migracji wewnętrznych i zagranicznych. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto przyciągają młodych ludzi, studentów oraz migrantów zarobkowych, co stabilizuje popyt, szczególnie w segmencie najmu.

Migracje ludności stymulują rynek nieruchomości

NBP wskazuje, że po 2022 roku migracje stały się jednym z głównych czynników podtrzymujących aktywność rynku mieszkaniowego i nie należy oczekiwać szybkiego odwrócenia tego trendu.

Demografia silnie napędza również rozwój rynku najmu. Mniejsza liczba małżeństw, późniejsze zakładanie rodzin i rosnąca mobilność zawodowa sprzyjają modelowi mieszanemu, w którym najem odgrywa coraz większą rolę. Dodatkowo migranci niemal zawsze rozpoczynają proces osiedlania się od wynajmu. W największych miastach najem instytucjonalny może pełnić funkcję stabilizującą i ograniczać ryzyko pustostanów.

Rosnące problemy małych i średnich miast

Zupełnie inaczej wygląda perspektywa mniejszych i średnich ośrodków. Prognozy GUS pokazują, że w wielu regionach, m.in. w województwach opolskim, świętokrzyskim, lubelskim oraz części podlaskiego i łódzkiego, liczba mieszkańców będzie systematycznie spadać.

Dotyczy to także miast takich jak Kielce, Opole, Łódź, Lublin, Białystok czy Olsztyn. W połączeniu z szybkim starzeniem się ludności oznacza to rosnące ryzyko nadpodaży mieszkań, zwłaszcza starszego zasobu o niskim standardzie. NBP wskazuje, że w takich lokalizacjach przestrzeń do utrzymania obecnych cen jest ograniczona, a realne spadki mogą się pogłębiać.

Czynnikiem łagodzącym skutki demografii pozostaje jednak luka mieszkaniowa. Według szacunków NBP i GUS wynosi ona od około 1,5 do ponad 2 mln mieszkań, jeśli uwzględnić jakość zasobu i zmiany struktury gospodarstw domowych. W największych aglomeracjach luka ta działa jak bufor, ograniczając ryzyko nadpodaży mimo spadku liczby ludności w skali kraju.