Wycena nieruchomości

Na polskim rynku nieruchomości istnieją cztery rodzaje tychże. Każdy charakteryzuje się innym przeznaczeniem, a także innym sposobem wyceny.

Pierwszym rodzajem są nieruchomości gruntowe. W ich skład wchodzą zarówno same grunty (powierzchnie ziemskie) będące przedmiotem własności jak i znajdujące się na nich budynki, maszyny oraz rośliny. Wobec tego wszystkie wymienione elementy nie mogą być przedmiotem oddzielnych aktów własności. Mówiąc krótko wszystko co znajduje się na danej działce wchodzi w jej skład. Oczywiście od tej reguły istnieją wyjątki określone w odrębnych przepisach.

Kolejnym rodzajem są nieruchomości budynkowe, są to budynki, które na stałe są związane z gruntem, lecz mają oddzielne akty własności. Na mocy umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela lub orzeczenia sądu, który zniósł współwłasność z nieruchomości budynkowej może zostać wyodrębniona nieruchomość lokalowa. Nieruchomość taka to samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu wraz z przynależnymi mu pomieszczeniami pomocniczymi takimi jak garaż, strych czy piwnica.

Zwyczajowo przyjmuje się także podział na nieruchomości mieszkaniowe (które służą gospodarstwom domowym) oraz komercyjne, czyli takie, które służą do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie jest to podział usankcjonowany prawnie. Istnieją także nieruchomości rolne, które (jak sama nazwa wskazuje) są, lub mogą być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie.

Jeżeli decydujemy się na wycenę nieruchomości (która nie jest bezpłatna) zapewne mamy ku temu dobry powód. W jakich przypadkach taka wycena jest konieczna?

Jak się okazuje istnieje szereg przypadków, w których będziemy musieli skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Ustawowo wycena jest obowiązkowa przede wszystkim dla ochrony interesów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, jednak nie tylko w tych przypadkach się ją stosuje.

Oczywiście pierwszym przypadkiem jaki przychodzi na myśl jest chęć sprzedaży lub kupna nieruchomości. Wtedy taka wycena jest niezbędna. Także przy ustaleniu ceny wywoławczej jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą w formie aukcji lub przetargu.

Kolejnym przypadkiem gdy wycena jest niezbędna jest ustalenie zabezpieczenia lub amortyzacji kredytu, w wypadku gdy zabezpieczeniem jest nieruchomość. Wyceny dokonuje się także by obliczyć wysokość podatku (na przykład podatku od spadku lub darowizn), czy wysokość ubezpieczenia danej nieruchomości. Niezbędna jest ona także w razie konieczności ustalenia wysokości odszkodowania i to tak w wypadku szkód materialnych jak i wywłaszczenia.

Także w bardziej nietypowych sytuacjach jak powrót zza granicy poprzedniego właściciela nieruchomości (co ostatnio coraz częściej się zdarza) wycena jest podstawą do wszelkich działań prawnych. Oczywiście są to tylko niektóre z wielu przypadków gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędna.

Wycena nieruchomości to nic innego jak ustalenie przez rzeczoznawcę wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej danej nieruchomości. Ta ostatnia ewentualność (wartość katastralna) będzie ustalana dopiero po w prowadzeniu do polskiego prawa tzw. podatku katastralnego.

Wartość rynkowa ustalana jest dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, zaś wartość odtworzeniowa dla nieruchomości, które ze względu na obecne przeznaczenie lub użytkowanie nie mogą być przedmiotem takiego obrotu. By wycenić wartość rynkową nieruchomości można zastosować jedną z dwóch metod: porównawczą lub dochodową.

W metodzie porównawczej należy zapoznać się z cenami jakie wcześniej były uzyskiwane za podobne nieruchomości na rynku. Należy oczywiście uwzględnić przyczyny różnic między tymi cenami. Można również wziąć pod uwagę ceny z przetargów, jednak tylko wówczas gdy nie odbiegają one o więcej niż 20% średnich cen na rynku. Na podstawie tych szacunków ustala się cenę rynkową.

Przy podejściu dochodowym zakładamy, iż nieruchomość będzie przynosiła właścicielowi dochód w postaci np. czynszów. Wtedy należy oszacować roczny dochód, który przyniesie nieruchomość (można skorzystać z danych z roku poprzedniego), a następnie uwzględnić go w ostatecznej wycenie.

Przy wartości odtworzeniowej musimy wziąć pod uwagę koszty przywrócenia nieruchomości do stanu, w którym będzie mogła wrócić do obrotu rynkowego. Wtedy wartość nieruchomości jest obniżana o wysokość tych kosztów.