Ubiegły rok upłynął pod znakiem rekordowej sprzedaży mieszkań. Obecnie sytuacja na rynku cały czas jest dobra, jednak sprzedaż zaczyna powoli spadać. Czy jest to początek załamania rynku?

Boom już minął?

Wszystkie dane wskazują na to, że szczyt boomu mieszkaniowego mamy już za sobą. Obecnie sprzedaż mieszkań jest widocznie niższa niż jeszcze w pierwszych miesiącach tego roku. Mimo widocznych spadków sprzedaży, nie widać spadku cen. Na ich wysokość wpływają utrzymujące się na wysokim poziomie koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa. Powoduje to, że czasem deweloperzy są zmuszeni do negocjowania umów z wykonawcami i rezygnowania z części swojej marży, co oznacza dla nich mniejszy zarobek. Z tego powodu na razie ceny mieszkań muszą pozostać na tym samym poziomie, a w niektórych lokalizacjach widać nawet ich wzrost. Obniżenie stawek powodowałoby nieopłacalność inwestycji, a nawet straty po stronie deweloperów.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że w drugim kwartale bieżącego roku deweloperzy sprzedali mniej mieszkań niż w ubiegłym roku. Jest to potwierdzeniem spadku sprzedaży w ujęciu krajowym. W ujęciu rocznym widać natomiast zwiększającą się liczbę mieszkań oddanych do użytku, jednak należy mieć na uwadze, że są to inwestycje rozpoczęte rok – dwa lata temu. Spada za to dynamika wydawania pozwoleń na budowę, co jest efektem wspomnianego już wzrostu kosztów budowy, ale i cen gruntów.

Wyhamowanie zamiast pęknięcia?

Okazuje się, co deweloperzy również już zdążyli zauważyć, że tak dynamiczny wzrost cen nieruchomości, jaki miał miejsce w ostatnim czasie (a mowa tu o średnim wzroście rzędu 8,5 % w skali roku) jest nieakceptowany przez coraz większą liczbę kupujących. Eksperci przewidują, że jest to początek wyhamowania i uspokojenia się runku, co jest naturalnym zjawiskiem po okresie wzmożonej sprzedaży i rosnących cen.

Sprzedaż mieszkań w ostatnich kilkunastu miesiącach podkręcana była przede wszystkim przez prywatnych inwestorów, którzy korzystając ze sprzyjającej koniunktury kupowali mieszkania na wynajem. Niskie stopy procentowe, duży popyt na nieruchomości na wynajem generowany między innymi przez imigrantów zarobkowych zza wschodniej granicy spowodował, że inwestowanie w nieruchomości jest obecnie dużo rentowniejsze niż na przykład inwestowanie w lokaty bankowe.

Jak jednak podkreślają eksperci na razie za wcześnie, aby mówić o załamaniu rynku. Wyniki finansowe deweloperów też nie pogorszą się od razu. Analityk w DM BZ WBK, Adrian Kyrcz wskazuje, że „na większą skalę będzie można to zaobserwować mniej więcej za rok. Wtedy klientom przekazywane będą mieszkania, których cena została ustalona, zanim jeszcze koszty pracy w firmach budowlanych zaczęły iść w górę”. Dodaje: „standardem w branży jest rozliczenie przychodów ze sprzedaży konkretnego lokalu dopiero wtedy, gdy zostanie podpisana ostateczna umowa i klient otrzyma klucze. Dziś źródłem przychodów są klienci znalezieni mniej więcej dwa lata temu”.