Polski rynek nieruchomości (2018/2019)

Dodane dnia 13 maja 2019 w kategorii Domy i mieszkania, Rynek nieruchomości | 0 komentarzy

Rynek nieruchomości, rynek finansowy oraz gospodarka to elementy, które bardzo silnie na siebie oddziałują. Rosnący w szybkim tempie popyt na mieszkania zderza się z mało elastyczną podażą, co przekłada się bezpośrednio na sytuację ekonomiczną w kraju.

Obecnie niskie stopy procentowe sprzyjają zaciąganiu kredytów hipotecznych. Z jednej strony ich koszty są niższe, z drugiej na lokatach bankowych zarabia się symbolicznie. Jest to wiec alternatywa dla inwestorów, którzy kuszeni się możliwością uzyskania wysokiej stopy zwrotu. Zjawisko to nie pozostaje bez znaczenia dla rynku nieruchomości, a przede wszystkich dla ich cen. Wysoki popyt, za którym idzie dużo mniejsza podaż, powodują wzrost cen nieruchomości, szczególnie w atrakcyjnych, najpopularniejszych lokalizacjach. Powoduje to również ryzyko powstawania popytu spekulacyjnego, który powoduje dodatkowe sztuczne podnoszenie cen. Wysokie zapotrzebowanie przekłada się na zwiększenie budowy mieszkań, które jednak często finansowane są przy dużym współudziale kredytu. Tymczasem osoby decydujące się na zakup nieruchomości, która z założenia jest inwestycją, oczekują wysokich stóp zwrotu. Inwestorzy zakładając optymistycznie, że inwestycja taka przyniesie im wysoki zysk, nie boją się więc sięgać po instrumenty finansowe, takie jak kredyty hipoteczne, zakładając, że wpływ z czynszu w całości pokryje zobowiązanie wobec banku.

Rosnące ceny nieruchomości widoczne są zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkalnych. Powoduje to, że zmniejsza się tym samym stopa zwrotu z takich inwestycji, ponieważ kupujący muszą zainwestować więcej środków własnych (lub pozyskanych z kredytu). Utrzymujące się niskie stopy procentowe kiedyś jednak zostaną podniesione, co wszyscy kredytobiorcy mogą dotkliwie odczuć. Wzrost wysokości raty może okazać się nieproporcjonalny do wzrostu czynszów, a wtedy spłacanie zobowiązania będzie trudniejsze lub nawet niemożliwe bez zaangażowania dodatkowych środków. Ponadto inwestycja taka jest opłacalna kiedy znajdziemy najemców. W przypadku pustostanów, czyli okresów kiedy nieruchomość pozostaje nie zajmowana, to inwestor musi ponosić w całości koszty zobowiązania kredytowego. Zmniejsza się tym samym stopa zwrotu z takiej inwestycji.

Na rynku kredytów hipotecznych natomiast obserwuje się spadek ilości udzielanych pożyczek, przy wzroście ich wartości. Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny powodują, że jesteśmy zmuszeni do wydawania wyższych kwot za metr kwadratowy. To jednak przekłada się na zmniejszenie sprzedaży, co widoczne jest już w danych przedstawianych przez deweloperów.

Polski rynek nieruchomości na razie ma się dobrze, jednak najbliższe miesiące pokażą, jak rosnące ceny się na nim odbiją. Na współczynnik sprzedaży wpływ mają bowiem nie tylko inwestorzy, szukający inwestycji z jak najwyższą stopą zwrotu, ale i nabywcy kupujący mieszkania dla siebie. A ta grupa ma ograniczone możliwości finansowe, a stale rosnące ceny mogą z czasem zahamować sprzedaż.

Dodaj komentarz