Według ekspertów ceny mieszkań na rynku pierwotnym wciąż będą rosły. Jest to związane zarówno ze wzrostem kosztów budowy, jak i wzrostem ceny gruntów. Co nas czeka w niedalekiej przyszłości i czy jest szansa na tańsze mieszkania?

Rynek pierwotny – stan na dziś

Od kilku lat stale rosną ceny w większych miastach Polski. Wciąż najwięcej za mkw. trzeba zapłacić w Warszawie, ale zarówno tu, jak i we Wrocławiu, ceny gruntów rosną w tempie aż 20-30 proc. w skali roku. Cena gruntu ma największy wpływ na końcową cenę mieszkań i w tym przypadku nie ma szans na wielkie zmiany. Atrakcyjnych gruntów pod zabudowę wielorodzinną jest coraz mniej, a bez zmiany prawa nie ma szans, by ilość ta wzrastała. Większa ilość gruntu pod zabudowę może się pojawić tylko wówczas, gdy zmienią się lokalne warunki zagospodarowania przestrzennego. Trudno jednak oczekiwać, że ceny mieszkań dzięki temu spadną. Można liczyć na to, że co najwyżej nie będą rosły w takim tempie, w jakim można to teraz zaobserwować.

Kolejną istotną składową wysokiej, finalnej ceny mieszkania są koszty pracy. One także będą w najbliższym czasie rosły i nie można na tym polu oczekiwać zmian na lepsze. Również nie przewiduje się spadków cen materiałów budowlanych

Pośrednio to przez powyższe czynniki w ciągu ostatnich dwóch lat koszt budowy mkw. Mieszkań wzrósł aż o 30 proc. Co prawda na rynek wprowadzanych jest mniej mieszkań, natomiast popyt na nowe mieszkania wciąż utrzymuje się na stałym poziomie. Również marże deweloperów kształtują się niezmiennie na poziomie około 20 proc. i chyba tylko w tym przypadku można liczyć na nieduże spadki w przypadku dalszego wzrostu cen mieszkań.

Czy jest górna granica cen mieszkań?

Deweloperzy wprowadzający na rynek nowe mieszkania informują, że największą bolączką jest niska podaż gruntów i brak perspektyw na zmianę tej sytuacji. W takich miastach jak Warszawa i Wrocław brakuje odpowiednich gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Nieznacznie poprawiła się sytuacja w niektórych miastach Polski, między innymi na rynku krakowskim i szczecińskim, gdzie w związku z większą podażą gruntów udało się nieco zahamować wzrost cen mieszkań.

Eksperci rynkowi twierdzą, że nie możemy spodziewać się gwałtownego wyhamowania cen, ponieważ już dziś atrakcyjne grunty, w takich miastach jak Warszawa, osiągają astronomiczne kwoty. Deweloperzy szukają ucieczki od wysokich cen, sięgając po grunty z nieuregulowanym stanem prawnym lub grunty zabudowane. Wiąże się to jednak i z wydłużeniem czasu oczekiwania na gotowe inwestycje, jaki i z kosztami uporządkowania stanu prawnego. W takim przypadku deweloper wiele ryzykuje, może więc zwiększyć marżę własną, co z kolei także podwyższy koszt dla kupującego.

Według danych NBP koszty gruntu pod zabudowę to dziś około 20 proc. całej inwestycji, natomiast koszty wykonawstwa to niemal 50 proc. Ponieważ są to koszty szacunkowe, a inwestycje planuje się na rok lub dwa lata, należy założyć, że koszty wykonawstwa w tym czasie wzrosną.

Nie sposób dziś założyć górnej granicy cen mieszkań na rynku pierwotnym. Wiadomo tylko, że ceny będą rosły i nie ma szans na to, by ten proces zatrzymać. Co prawda istnieje szansa na to, że ceny nie będą rosły w takim tempie jak teraz, ale może się do tego przyczynić właściwie tylko większa podaż gruntów, czyli w praktyce zmiana prawa.

Tagi: ceny mieszkań