Hipoteka jest słowem nieodłącznie związanym z nieruchomościami, bowiem jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, a także na innych, wybranych prawach. Ograniczone prawo rzeczowe zapewnia uprawnionemu jedynie ściśle określone uprawnienia względem danej rzeczy.
Zadaniem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności następującej z danego stosunku prawnego (stosunek społeczny tetyczny, a więc zależność społeczna pomiędzy dwoma podmiotami prawa), na mocy którego dany wierzyciel ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, mając tym samym pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdego następnego właściciela nieruchomości. Znaczy to, iż dany wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić zaspokojenia od właściciela lub użytkownika nieruchomości (ergo od tzw. dłużnika hipotecznego), chociażby ten zmienił się w trakcie.

Pojęcie hipoteki znajdziemy także w art. 65 Ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece:

„Art. 65. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”
Punkt 2 rzeczonego artykułu mówi także o tym, co może stać się przedmiotem hipoteki:
„2. Przedmiotem hipoteki może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.”

Hipoteka zostaje ustanowiona w drodze:

• orzeczenia sądu,
• decyzji organu podatkowego,
• czynności prawnej.

Zgodnie z art 67 ww. ustawy hipoteka zostaje utworzona dopiero w momencie dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Wpis ten posiada charakter konstytutywny, czyli nabierający mocy prawnej w momencie wpisu (bądź też wydania, jeśli mowa jest o akcie konstytutywnym). Przed dokonaniem wpisu właściciel nieruchomości, która zostanie obciążona, powinien złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, czyli powinien złożyć stosowny akt notarialny pod rygorem nieważności. W sytuacji, kiedy wierzycielem hipotecznym staje się np. bank, dłużnik hipoteczny musi złożyć jedynie oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie pisemnej (czyli już nie w formie aktu notarialnego), również pod rygorem nieważności. Podany wyżej przykład dotyczy tzw. hipoteki umownej.

Wyróżnia się także hipotekę przymusową, którą reguluje art. 109 ustawy:

„Art. 109.1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.”

Art 110 określa na jakiej podstawie można uzyskać hipotekę przymusową:

„Art. 110. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:
1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. Poz. 1289);
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.”

Kolejnymi typami hipoteki są:

• hipoteka kaucyjna, gdzie nie jest ustalona wysokość wierzytelności istniejącej i tej, która dopiero powstanie,
• hipoteka łączna, gdzie wierzyciel hipoteczny ma prawo wybrać obciążoną nieruchomość w celu żądania zaspokojenia,
• odwrócona hipoteka, gdzie stroną jest osoba fizyczna i instytucja finansowa, a sama transakcja umożliwia uwolnienie kapitału zamrożonego w danej nieruchomości. Ta forma adresowana jest głównie do osób powyżej 60 roku życia, posiadających dom lub mieszkanie własnościowe lub też prawo do mieszkania spółdzielczego. Instytucja finansowa płaci co miesiąc ratę (lub też całą kwotę) kredytobiorcy, a po jego śmierci przejmuje tą nieruchomość i sprzedaje po cenie rynkowej.

Kiedy hipoteka wygasa? Reguluje to art 94 Ustawy:

„Art. 94. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991ust.1 stosuje się odpowiednio.”

Może się także zdarzyć, że dłużnik nie spełnił zobowiązania. W tej sytuacji wierzyciel hipoteczny występuję na drogę postępowania egzekucyjnego w celu zaspokojenia. W tym celu składa u komornika odpowiedni wniosek o wszczęcie egzekucji z tytułem wykonawczym. Tytuł wykonawczy otrzymuje na drodze sądowej, składając przeciwko dłużnikowi pozew. Otrzymany na tej drodze prawomocny wyrok sądu jest tzw. tytułem egzekucyjnym, który z kolei staje się tytułem wykonawczym po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności. Klauzula ta nadawana jest na wniosek wierzyciela hipotecznego.