Wycena nieruchomości

Zawód rzeczoznawcy majątkowego nie należy do łatwych, już samo zdobycie takiego tytułu stawia przed potencjalnym kandydatem wiele trudności. W tym zawodzie istnieje wiele obowiązków i reguł, którymi dany rzeczoznawca musi się kierować.

Do jego obowiązków należy ustalanie komu i jakie przysługują prawa do nieruchomości, ciągłe analizowanie rynku i wyłanianie tych czynników, które mają wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Poza tym musi on także sprawdzać wiarygodność i aktualność dokumentów dostarczanych przez zleceniodawcę. Także sąd może skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego. Wtedy rzeczoznawca ma obowiązek przesłać swoją opinię w określonym ustawowo czasie.

Najważniejszym celem rzeczoznawcy jest zachowanie bezstronności. Musi on działać w sposób obiektywny i niezależny od stron. Jedynym co łączy rzeczoznawcę z zleceniodawcą jest umowa, która zawiera cel i obiekt wyceny. Tym różni się (w sposób zasadniczy) zawód rzeczoznawcy od zawodów pośrednika czy zarządcy nieruchomościami.

Inną ważną zasadą jest zachowanie tajemnicy zawodowej. Rzeczoznawca majątkowy nie może przekazywać osobom trzecim ani informacji uzyskanych od zleceniodawcy, ani wyników swoich ustaleń bez względu na to kto jest zleceniodawcą i jaki obiekt jest wyceniany. Działania rzeczoznawców w sektorze gospodarki nieruchomościami mają podstawę w odpowiednich ustawach, zaś w sektorze prywatnym w umowach i/lub zleceniach. Tytuł rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej.

Na polskim rynku nieruchomości istnieją cztery rodzaje tychże. Każdy charakteryzuje się innym przeznaczeniem, a także innym sposobem wyceny.

Pierwszym rodzajem są nieruchomości gruntowe. W ich skład wchodzą zarówno same grunty (powierzchnie ziemskie) będące przedmiotem własności jak i znajdujące się na nich budynki, maszyny oraz rośliny. Wobec tego wszystkie wymienione elementy nie mogą być przedmiotem oddzielnych aktów własności. Mówiąc krótko wszystko co znajduje się na danej działce wchodzi w jej skład. Oczywiście od tej reguły istnieją wyjątki określone w odrębnych przepisach.

Kolejnym rodzajem są nieruchomości budynkowe, są to budynki, które na stałe są związane z gruntem, lecz mają oddzielne akty własności. Na mocy umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela lub orzeczenia sądu, który zniósł współwłasność z nieruchomości budynkowej może zostać wyodrębniona nieruchomość lokalowa. Nieruchomość taka to samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu wraz z przynależnymi mu pomieszczeniami pomocniczymi takimi jak garaż, strych czy piwnica.

Zwyczajowo przyjmuje się także podział na nieruchomości mieszkaniowe (które służą gospodarstwom domowym) oraz komercyjne, czyli takie, które służą do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie jest to podział usankcjonowany prawnie. Istnieją także nieruchomości rolne, które (jak sama nazwa wskazuje) są, lub mogą być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie.

Jeżeli decydujemy się na wycenę nieruchomości (która nie jest bezpłatna) zapewne mamy ku temu dobry powód. W jakich przypadkach taka wycena jest konieczna?

Jak się okazuje istnieje szereg przypadków, w których będziemy musieli skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Ustawowo wycena jest obowiązkowa przede wszystkim dla ochrony interesów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, jednak nie tylko w tych przypadkach się ją stosuje.

Oczywiście pierwszym przypadkiem jaki przychodzi na myśl jest chęć sprzedaży lub kupna nieruchomości. Wtedy taka wycena jest niezbędna. Także przy ustaleniu ceny wywoławczej jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą w formie aukcji lub przetargu.

Kolejnym przypadkiem gdy wycena jest niezbędna jest ustalenie zabezpieczenia lub amortyzacji kredytu, w wypadku gdy zabezpieczeniem jest nieruchomość. Wyceny dokonuje się także by obliczyć wysokość podatku (na przykład podatku od spadku lub darowizn), czy wysokość ubezpieczenia danej nieruchomości. Niezbędna jest ona także w razie konieczności ustalenia wysokości odszkodowania i to tak w wypadku szkód materialnych jak i wywłaszczenia.

Także w bardziej nietypowych sytuacjach jak powrót zza granicy poprzedniego właściciela nieruchomości (co ostatnio coraz częściej się zdarza) wycena jest podstawą do wszelkich działań prawnych. Oczywiście są to tylko niektóre z wielu przypadków gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędna.

Wycena nieruchomości to nic innego jak ustalenie przez rzeczoznawcę wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej danej nieruchomości. Ta ostatnia ewentualność (wartość katastralna) będzie ustalana dopiero po w prowadzeniu do polskiego prawa tzw. podatku katastralnego.

Wartość rynkowa ustalana jest dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, zaś wartość odtworzeniowa dla nieruchomości, które ze względu na obecne przeznaczenie lub użytkowanie nie mogą być przedmiotem takiego obrotu. By wycenić wartość rynkową nieruchomości można zastosować jedną z dwóch metod: porównawczą lub dochodową.

W metodzie porównawczej należy zapoznać się z cenami jakie wcześniej były uzyskiwane za podobne nieruchomości na rynku. Należy oczywiście uwzględnić przyczyny różnic między tymi cenami. Można również wziąć pod uwagę ceny z przetargów, jednak tylko wówczas gdy nie odbiegają one o więcej niż 20% średnich cen na rynku. Na podstawie tych szacunków ustala się cenę rynkową.

Przy podejściu dochodowym zakładamy, iż nieruchomość będzie przynosiła właścicielowi dochód w postaci np. czynszów. Wtedy należy oszacować roczny dochód, który przyniesie nieruchomość (można skorzystać z danych z roku poprzedniego), a następnie uwzględnić go w ostatecznej wycenie.

Przy wartości odtworzeniowej musimy wziąć pod uwagę koszty przywrócenia nieruchomości do stanu, w którym będzie mogła wrócić do obrotu rynkowego. Wtedy wartość nieruchomości jest obniżana o wysokość tych kosztów.

Rzeczoznawca majątkowy to niezwykle odpowiedzialny zawód. Tylko on może wyceniać nieruchomości, a także maszyny i inne urządzenia związane trwale z nieruchomością. Poza tym uprawniony jest do sporządzania opracowań i ekspertyz związanych między innymi z efektywnością inwestowania w nieruchomość czy doradztwa w zakresie tego rynku.

Droga do zdobycia uprawnień rzeczoznawcy majątkowego nie jest prosta. Należy zdobyć wyższe wykształcenie na jednym z wskazanych kierunków (prawo, kierunki techniczne, ekonomia lub gospodarka nieruchomościami). Następnie należy odbyć studia podyplomowe w interesującym nas zakresie. Po tych studiach trzeba odbyć co najmniej roczną praktykę zawodową pod okiem uprawnionego rzeczoznawcy. Dopiero po tych wszystkich krokach następuje wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez ministerstwo, które ma w swych zadaniach pieczę nad sprawami budownictwa, gospodarki mieszkaniowej i przestrzennej. Ten wpis jest równoznaczny z otrzymaniem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego.Takie uprawnienia nakładają na rzeczoznawcę pewne obowiązki, z których nie może on zrezygnować.

W przypadku gdy sąd wystąpi do niego o opinie jako biegłego sądowego rzeczoznawca ma obowiązek taką opinie dostarczyć w określonym czasie. Obowiązuje go także tajemnica zawodowa. Nie może on wyjawiać swych ustaleń osobom trzecim. To wszystko nie zmienia jednak faktu iż jest to bardzo dobrze płatny zawód, na którego usługi wciąż utrzymuje się niesłabnący popyt.